Что не учитывается при определении суммы залога. Обеспечение возвратности кредита и его виды

ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА клиента является одной из распространен­ных форм обеспечения возвратности банковского кредита. Залог иму­щества оформляется договором о залоге, подписанным двумя сторона­ми и подтверждающим право кредитора при неисполнении платежного обязательства заемщиком получить преимущественное удовлетворение претензии из стоимости заложенного имущества.

Использование залога в практике организации кредитных отно­шений предполагает наличие специального механизма его примене­ния. Залоговый механизм есть процесс подготовки, заключения и ис­полнения договора о залоге. Залоговый механизм возникает в момент рассмотрения кредитной заявки как условие заключения кредитного договора. Он сопровождает весь период пользования ссудой. Реаль­ное обращение к исполнению залогового механизма возникает на за­вершающей стадии движения кредита — погашении ссуды — и лишь в отдельных случаях, когда клиент не может погасить ссуду выручкой или доходом.

В банковской практике операции по оформлению и реализации за­логового механизма называют залоговыми операциями . Залоговые операции коммерческих банков не имеют самостоятельного значения. Они производны от ссудных операций и гарантируют своевременное и Полное погашение ссуды. Ссуды, выданные под залог имущества клиента_или его имущественных прав, называют ломбардными .

С правовой точки зрения структуру залогового механизма можно Представить на рис. 13.1.

Как видно из рис. 13.1, центральное место в правовом содержании залогового механизма принадлежит определению права собственности, владения, распоряжения и пользования заложенным имуществом. Ука занные вопросы в законодательстве различных стран решаются по-раз­ному. В России правовая основа залогового механизма определена За­коном «О залоге» и Гражданским кодексом, в соответствии с которыми :

а) право собственности на заложенное имущество принадлежит за­емщику;

б) владение заемщиком заложенным имуществом может быть не­посредственное и опосредованное;

в) залог может сопровождаться правом пользования предметами залога в соответствии с его назначением.

Основными этапами реализации залогового механизма являются:

• выбор предметов и видов залога;
• осуществление оценки предметов залога;
• составление и исполнение договора о залоге;
• порядок обращения взыскания на залог.

ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА могут выступать вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. В то же время это имущество для отнесения его к объекту залога должно отвечать двум критериям: приемлемости и достаточности. Указанные критерии находят различ­ное выражение по отношению к различным видам имущества.

В зависимости от материально-вещественного содержания предметы залога подразделяются на следующие группы:

1. Залог имущества клиента:

Залог товарно-материальных ценностей:

а) залог сырья, материалов, полуфабрикатов;

б) залог товаров и готовой продукции;

в) залог валютных ценностей (наличной валюты), золотых изде­лий, украшений, предметов искусства и антиквариата;

г) залог прочих товарно-материальных ценностей;

• залог ценных бумаг, включая векселя;
• залог депозитов, находящихся в том же банке;
• ипотека (залог недвижимости).

2. Залог имущественных прав:

• залог права арендатора;
• залог права автора на вознаграждение;
• залог права заказчика по договору подряда;
• залог права комиссионера по договору комиссии.

В то же время, чтобы то или иное имущество клиента могло стать предметом залога, необходимо его соответствие критериям приемлемо­сти и достаточности.

Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную . Существу­ют общие и специфические требования к качественной и количествен­ной определенности предметов залога.

Общие требования к качественной стороне предметов залога неза­висимо от их материально-вещественного содержания сводятся к сле­дующему.

1. Предметы залога (вещи и имущественные права) должны принад­лежать заемщику (залогодателю) или находиться у него в полном хо­зяйственном ведении.

2. Предметы залога должны иметь денежную оценку.

3. Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способ­ностью к реализации.

Общим требованием к количественной определенности предметов залога является превышение стоимости заложенного имущества по срав­нению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по от­ношению к залогодержателю, т.е. стоимость заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов.

Специфические требования к качественной и количественной опре­деленности предметов залога зависят от вида залога и степени риска, сопровождающей соответствующие залоговые операции.

Приемлемость товарно-материальных ценностей для залога опре­деляется двумя факторами:

• качество ценностей;
• возможность кредитора осуществлять контроль за их сохранностью. Критериями качества товарно-материальных ценностей являются:

быстрота реализации,

относительная стабильность цен,

возможность страхования,

долговременность хранения. Поэтому скоропортящиеся продукты, как правило, не используются для залога.

Важно не только определить критерий качества, выбрать в соответ­ствии с ним ценности, но и обеспечить их сохранность. Только в этом случае залог ценностей может быть гарантией возврата кредита.

В этой связи наиболее надежным способом обеспечения сохраннос­ти заложенных ценностей является передача их кредитору, т.е. банку. В Данном случае заемщик остается собственником заложенного имуще­ства с опосредованным владением. Он не может распоряжаться и ис­пользовать заложенные ценности. Указанный вид залога называется закладом. Кредитор приобретает при закладе право пользования зало­женным имуществом. Одновременно на него переходит обязанность надлежащим образом содержать и хранить предмет заклада, нести от­ветственность за утрату и порчу.

При отсутствии у банка складских помещений этот вид залога по отношению к товарно-материальным ценностям имеет ограниченную сферу применения. В качестве предметов заклада могут выступать: _валютные ценности, драгоценные металлы, изделия искусства, украшен ия. Действующее законодательство предусматривает также возмож­ность (по соглашению сторон) оставления заложенных товарно-мате­риальных ценностей у залогодателей. Если на предметы, оставленные у залогодателя, наложены знаки, свидетельствующие об их залоге, имеет место так называемый твердый залог. В этом случае заемщик не имеет права использовать (расходовать) заложенные ценности.

Как показала практика, твердый залог имеет ограниченную сферу применения, так как он рассчитан на ценности, не предназначенные для текущего потребления.

Более распространенным видом залога при оставлении ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогода­тель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но

и может их расходовать.

Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых орга­низаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика. При данном виде залога организация может заменить одни заложенные цен­ности на другие, но условием продажи товаров является обязательное их возобновление в сумме израсходованных ценностей. Залог товаров в обо­роте получил также название залога с переменным составом, поскольку между моментом продажи товаров и моментом возобновления товарно­го запаса возможно несовпадение, в этом случае залоговое обязатель­ство не всегда гарантирует возврат кредита. Такая гарантия распростра­няется лишь на реально существующие товарные запасы. Разновидностью залога товаров в обороте является залог товаров в переработке . Он при­меняется при кредитовании промышленных предприятий, в частности пе­рерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и мате­риалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию. Причем может допускаться перемещение предназ­наченных к переработке ценностей со склада в цех фабрики или завода. Переработка ценностей банком разрешается, если будет доказано, что в результате переработки получится продукт более высокой стоимости, чем до нее. Для доказательства представляются специальный расчет, ко­торый показывает количество и стоимость заложенного сырья и матери­алов; период его переработки; средний выход переработанной продукции; место хранения. Однако и в этом случае банк не может осуществить действенный контроль за сохранностью заложенных ценностей.

Таким образом, различные виды залога материальных ценностей (или расчетных документов, их представляющих) обладают неодина­ковой степенью гарантии возврата кредита. Наиболее реальной гаран­тией обладает заклад. Остальные виды залога имеют условные гаран­тии возврата кредита. Поэтому в практике иностранных коммерческих банков эти виды залога применяются по отношению к клиентам, поло­жительно себя зарекомендовавшим, т.е. надежным партнерам по кре­дитным сделкам.

Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией то­варов может оперативно изменяться, величина заложенных ценностей всегда выше суммы выдаваемого кредита. Это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности максимальная сумма ссуды не пре­вышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница дает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай воз­никновения непредвиденных обстоятельств.

Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа (разница между стоимостью заложенных ценностей и долгом за­емщика перед банком по ссуде и процентам), учитывая риск кредитной сделки.

Кроме залога товарно-материальных ценностей в зарубежной и оте­чественной практике банки осуществляют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг.

Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога , служат: возможность быстрой реализации и финансовое со­стояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечествен­ной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государствен­ные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды состав­ляет 80-85% их рыночной цены. При этом коммерческие банки выдают ссуды как под котирующиеся, так и не котирующиеся на бирже ценные бумаги. В последнем случае качество обеспечения ссуды более низко, в связи с чем банки устанавливают более высокую маржу при оценке сто­имости залога.

К предметам залога относятся также векселя (торговые и финансо­вые). Главное требование к торговому векселю как предмету залога состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки . Необ­ходимо также учитывать срок платежа но векселю, который не может быть короче срока выдаваемой ссуды. Максимальная сумма кредита П ЗД залог векселя, по опыту ряда стран, составляет 75-90% стоимости обеспечения. В российской практике в качестве залога используются в основном финансовые векселя (обязательства эмитента заплатить оп­ределенную сумму денежных средств). Основным требованием к тако­му векселю при его использовании в качестве залога являются: право­мерность выпуска, наличие механизма продажи, ликвидность.

Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады как правило, имеют целевой характер использования. Например, хо­зяйственная организация производит накопление денежных ресурсов для осуществления производственных капитальных вложений или стро­ительства объектов социальной сферы (жилых домов, профилактори­ев, детских дошкольных учреждений, спортивных комплексов). При получении в банке кредита на текущие производственные нужды пред­приятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в со­ответствующей сумме, в том числе валютные. При использовании валют­ного депозита в качестве залога дается распоряжение соответствующим работникам банка о блокировании счета в сумме, адекватной рублевому кредиту. Если депозит оформляется сертификатом, то он может быть сдан на хранение в банк. При задержке в погашении ссуды за счет поступаю­щей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. Это наиболее простой и надежный способ, гарантирующий воз­вратность кредита.

Кредитование совокупного (кредит по совокупности материальных запасов и производственных затрат) или укрупненного объекта (кредит по контокоррентному счету) может потребовать использование сме­шанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, вексе­ля. В этом случае требования к составным элементам смешанного зало­га остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кре­дита в соответствии с Уставом Госбанка РСФСР от 13 октября 1921 г. не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения.

Некоторые особенности в использовании залога имеются при вы­даче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения по­требительского назначения.

Для ипотеки характерны следующие черты : оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использова­ния предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под за­лог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обяза­тельная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержа­телем за сохранностью предмета залога.

Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).

При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому воп­росу банк придает большое значение.

В России использование ипотеки в качестве обеспечения обяза­тельств по кредитному договору регулируется Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) «, вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соот­ветствии с ним объектом ипотеки являются: земельные участки; пред­приятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квар­тиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Указанное имущество может быть предметом ипотеки, если оно принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хо­зяйственного ведения.

Если имущество находится в общей совместной собственности или принадлежит по договору аренды, необходимо согласие всех собствен­ников или арендодателя.

При условии, что предметом ипотеки является предприятие, то в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному пред­приятию материальные и нематериальные активы.

В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога — залог прав. Объектом залога в этом случае выступают права: арендатора на здания, сооружения, землю; автора на вознаграждение; заказчика по договору подряда; комиссионера по договору комиссии и др. При использовании залога прав для обеспечения возвратности кре­дита банк должен убедиться, что срок поступления денежных средств заемщику соответствует сроку погашения ссуды.

Другим элементом залогового механизма является оценка предмета залога. Международная практика выработала по этому поводу следу­ющие принципиальные положения .

1. Большинство предметов залога оценивается по рыночной стоимос­ти. Это означает, по сути, самую высокую цену, за которую собственность могла бы быть реализована при наличии потенциального покупателя и достаточного времени на совершение сделки. Вместе с тем во многих слу­чаях, когда банк реализует залоговый механизм для погашения ссуды, пер­воначальная стоимость не соответствует реальной цене. Это происходит в силу таких причин, как: отсутствие заинтересованных покупателей, сниже­ние цены на соответствующую собственность, экономический спад, необ­ходимость быстро найти покупателя.

2. Принятое обеспечение должно регулярно переоцениваться с тем, чтобы покрыть кредитный риск в любое время.

3. Оценку стоимости предметов залога должны производить специ­алисты соответствующей квалификации.

4. Подлинность и ценность произведений искусства, антиквариата и т.д. должны быть подтверждены.

В случае использования в качестве залога товарно-материальных Ценностей стоимость его должна включать расходы на проведение пе­риодических оценок залогового обеспечения, особенно если к ним при­влечены независимые эксперты.

6. При оценке залога следует обратить внимание на правильное опре­деление ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества.

Реальный уровень покрытия ссуды в ситуации вынужденной прода­жи имущества можно определить, если из цены открытого рынка вы­честь следующее:

• затраты на реализацию;
• маржу вынужденной продажи;
• величину любых приоритетных претензий на имущество;
• оплату судебных издержек.

Если из чистой реальной стоимости вычесть требуемую маржу бе­зопасности (в зависимости от степени риска) получим действительную стоимость имущества, являющуюся обеспечением возврата ссуды.

7. Наиболее ответственным, сложным и трудоемким является оценка
недвижимости в качестве предмета залога. В международной практике
для оценки недвижимости используются три основных метода, которые
применяют в комплексе для выбора наиболее оптимального варианта.

Первый метод (затратный) ориентируется на определение возмож­ных затрат по приобретению земли и возведению новых аналогичных построек в обозримом будущем при нормальном ходе строительства. Да­лее определяется восстановительная стоимость объектов с учетом вели­чины предпринимательского дохода, который отражает вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Полученная сто­имость уменьшается на сумму износа.

Второй метод (рыночный) основывается на информации о рыночной цене аналогичных сделок купли-продажи. Конечно, при этом методе ис­пользуется система поправок, поскольку полностью идентичных объек­тов недвижимости практически не существует. Этот метод более прост в употреблении, но предполагает развитый рынок недвижимости и нали­чие информации о рыночных ценах на разные объекты недвижимости.

Третий метод (доходный) исходит из предпосылки, что стоимость объекта недвижимости обусловлена будущим чистым доходом, кото­рый может принести данная недвижимость при ее эксплуатации. Для использования этого метода ориентируются на информацию о ставках аренды аналогичного объекта недвижимости, данные о возможных потерях при сборе платежей (из-за продолжительности срока поиска арендатора), информацию о возможности дополнительного получения доходов от иных форм эксплуатации объекта недвижимости.

Для российских условий развитие ипотеки в качестве формы обес­печения возвратности ссуд еще предстоит, поэтому вопрос об оценке предметов недвижимости приобретет в дальнейшем особую актуаль­ность. По мнению специалистов, на данном этапе наиболее приемле­мым методом являются определение рыночной стоимости объекта за­лога и выдача кредита в размере 50-60% от нее.

Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имуще­ственных прав.

В соответствии с законодательством России договор о залоге дол­жен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.

К форме договора о залоге предъявляются следующие требования.

• Договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, под­писанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
• Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удо­стоверению. В российской банковской практике нотариальному удос­товерению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, н0 и любого иного имущества клиента.
• Договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах уп­равления имуществом России.
• Договор об ипотеке государственной собственности считается дей­ствительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкоми­мущества.

Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность .

К содержанию договора о залоге (основным его условиям) законо­дательством России предъявляются следующие требования .

1. Отражение существа обеспеченного залогом требования (обяза­тельства), его размера и срока исполнения. Если залогом обеспечивает­ся обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре о залоге указывается, кто является кредитором и кто заемщиком; размер ссуды и причитающихся процентов; срок погашения ссуды и уплаты процентов.

2. Состав и стоимость заложенного имущества.

3. Вид залога, отражающий способ владения и распоряжения зало­женным имуществом.

4. Права и обязанности сторон применительно к видам залога.
При закладе права и обязанности сторон обусловлены передачей

заложенного имущества кредитору (банку). При твердом залоге, зало­ге товаров в обороте или переработке права и обязанности сторон за­висят от особенностей соответствующего вида залога.

5. Формы организации контроля за соблюдением условий договора. Конкретные способы организации контроля за исполнением условий договора о залоге зависят от способа и распоряжения заложенным имуществом.

В договор е о закладе, предусматривающем право владения заложенным имуществом залогодержателем, должны быть предусмотрены :

• обязанность залогодержателя застраховать предмет заклада на полную стоимость за счет и в интересах залогодателя;
• обязанность залогодержателя обеспечить меры по сохранению владения предметов заклада;

• обязанность залогодержателя немедленно извещать залогодателя Возникновении угрозы утраты или повреждения предмета заклада;
• обязанность залогодержателя направлять отчет о пользовании Редметом заклада, если таковое предусмотрено договором;

Обязанность залогодержателя возвратить предмет заклада после
исполнения залогодателем обеспеченного закладом обязательства.

В договоре о залоге с оставлением заложенного имущества у залогодателя (твердый залог, залог товаров в обороте) могут быть предус мотрены положения, касающиеся :

— права залогодержателя требовать от залогодателя принятия мер по сохранению предмета залога;

• обязанность залогодателя поддерживать неснижаемый остаток заложенных ценностей на определенном уровне;
• обязанность залогодателя представлять отчет залогодержателю о наличии и состоянии заложенного имущества;
• права залогодержателя проверять по документам и на месте размер, состав и условия хранения заложенного имущества.

В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соот­ветствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных цен­ностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализа­ции этих ценностей.

Примерная схема проверки обеспечения ссуды может быть следующая, млн руб. :

2. Стоимость заложенных ценностей

на эту же дату по сведениям заемщика 700

3. Маржа, установленная банком

с учетом возможного риска потерь при реализации 30% (от стоимости заложенных ценностей)

4. Реальная стоимость заложенных ценностей 700 — (30% от 700) = 490

5. Излишек (+), недостаток (-) обеспечения 520 — 490 = -30

Следовательно, по результатам проверки обеспечения выданной ссу­ды банк установил снижение стоимости заложенного имущества и его недостаток в сумме 30 млн руб. Это означает необходимость предъявле­ния требований к заемщику о незамедлительном восполнении утрачен­ного залога на указанную сумму. В ряде случаев банк после проверки на месте состава заложенных ценностей может потребовать замены одних ценностей другими, более ликвидными.

Завершающим этапом реализации залогового права и залого вого механизма является порядок обращения взыскания на залог . Основа­нием для обращения взыскания на заложенное имущество или имуще­ственные права является неисполнение ссудополучателем своего обяза­тельства, обеспеченного залогом.

Сроком возникновения у кредитора (банка) права обратить взыска­ на на заложенное имущество может быть : а) момент окончания срока исполнения обязательства (срока ссуды); б) срок погашения ссуды плюс льготный срок, предусмотренный договором о залоге.

Гражданским кодексом РФ установлены два способа обращения взыскания. Первый — путем предъявления иска в суд. Он используется в случаях, если:

• предметом залога является недвижимое имущество;
• для заключения договора о залоге требовалось согласие или раз­решение другого лица или органа;
• предметом залога является имущество, имеющее для общества зна­чительную художественную, историческую или иную ценность;
• залогодатель отсутствует и установить место его нахождения не­возможно.

Обращение в суд кредитора осуществляется на основе искового за­явления с приложением необходимых документов.

Второй способ..- без судебного решения — используется в основном в двух случаях:

• в отношении движимого имущества, если это предусмотрено в договоре залога или установлено дополнительным письменным согла­шением банка и залогодателя;
• в отношении недвижимого имущества, если после истечения сро­ка платежа по кредитному договору между банком и залогодателем зак­лючено нотариально удостоверенное соглашение.

Реализация заложенного имущества при обоих способах обращения взыскания производится путем продажи заложенного имущества с пуб­личных торгов. Начальная продажная цена имущества, с которой на­чинаются торги, определяется: а) решением суда, если обращение взыс­кания на имущество производится в судебном порядке; б) соглашением залогодержателя с залогодателем — в остальных случаях.

Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора (банка), остальные сред­ства передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требований залогодержателя (кредитора-банка), недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке, т.е. без преимуществ, основанных на залоге.

При условии, что торги будут объявлены несостоявшимися, залого­держатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество.

Если такая сделка не состоялась, объявляются повторные торги, а в случае, когда и они будут объявлены несостоявшимися, залогодатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Таблица 13. 1

		Соотношение		Возможность
	Рейтинг	стоимости	Ликвидность	осуществлять	Примеры для
	надеж-	заложенного	предметов	контроль	иллюстрации
ности		имущества	залога	за предметом
		и суммы ссуды		залога
	А (вы-	более или	легко реализу-	полностью	денежный депо­зит в банке котирующиеся
	сокий)	равно 100%	ются цена может	под контролем банка
	В	менее 100%	колебаться и могут возник­нуть трудности с реализацией		ценные бумаги, переданные в банк на хранение
	С	менее 100%		есть проблемы с контролем	1) некотирую- щиеся ценные бумаги 2) запасы ТМЦ, находящиеся у клиента
	Д	менее 100%	цена снижается,	есть проблемы	запасы ТМЦ,
			есть проблемы	с контролем	находящиеся
			с реализацией		у клиента
	Е	менее 100%	цена снижается	контроль отсутствует	запасы ценно­стей, находя­щиеся у клиента

В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возврат­ности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интересов кредитора.

Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают: во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое иму­щество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц-

Например, при залоге векселя банк отдает предпочтение перевод­ным векселям, по которым существует солидарная ответственность лип, давших передаточные надписи. Гарантией возврата кредита под залог ценных бумаг является финансовая устойчивость организации, выпус­тившей их.

Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности.

Вместе с тем следует отметить, что использование залога имущества кдиента в качестве формы обеспечения возвратности кредита содержит ряд неудобств. Для заемщика, который должен предоставить кредитору Определенный предмет залога, возникает необходимость извлечь его из сферы своего пользования. Однако заемщику невыгодно лишать себя пра­ва пользования движимым имуществом (сырьем, готовой продукцией, транспортными средствами и т.д.). Поэтому эти виды имущества, как пра­вило, не являются предметами залога. Для залога используются ипотеч­ные ценные бумаги и векселя. С другой стороны, оставление в пользова­нии заемщика заложенных ценностей, предусмотренных в договоре о залоге, таит определенный риск для кредитора и создает необходимость органи­зации контроля за их сохранностью. Исключение составляет ипотека.

Учитывая эти факторы, в зарубежной практике осуществляется оцен­ка качества залога как формы обеспечения возвратности кредита.

При этом критериями качества (надежности) залога являются :

а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;

б) ликвидность заложенного имущества;

в) возможность банка осуществлять контроль за заложенным иму­ществом.

В соответствии с этими критериями выделяются пять групп залога, характеризующих различную надежность (табл. 13.1).

В российской практике качество залога , которое учитывается при классификации ссуд по степени риска, определяется по двум критериям :

а) соотношению стоимости заложенного имущества и суммы ссуды
(включая сумму процентов и возможные издержки, связанные с реали­зацией залоговых прав);

б) степени ликвидности залога.

Показателем ликвидности залога принят срок его реализации, не пре­вышающий 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав становит­ся для банка необходимой (не позднее чем на 30-й день задержки заем­щиком очередных платежей банку по основному долгу и процентам).

Применительно к этим критериям выделяются три степени качества 2ШЩга:

а) полное соответствие установленным критериям;

б) несоответствие хотя бы одному из них;

в) несоответствие обоим критериям.

В статье рассматривается, в каких случаях применяется залог как способ обеспечения исполнения обязательства, как учитывается в бухгалтерском учете и какими налогами облагается реализация предметов залога.

Залог - это способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Залог может предоставляться как самим должником, так и третьими лицами, которые не являются стороной основного договора (например, акционерами). При этом предмет залога может передаваться как залогодержателю (заклад), так и в депозит нотариусу.
При залоге прав залогодателем может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Векселедатель сам не имеет прав из векселя и, следовательно, не может выступать в качестве залогодателя (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).
Договор о залоге , независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, заключается в письменной форме.
Требование о форме договора займа, выдаваемого ломбардом, конкретизировано в Законе о ломбардах, согласно которому договор займа оформляется выдачей ломбардом заемщику залогового билета. Другой экземпляр залогового билета остается в ломбарде. Залоговый билет является бланком строгой отчетности.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных условий договор о залоге не может считаться заключенным.
Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. Предметом залога не могут быть требования, носящие личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен законом. Денежные средства также не могут быть предметом залога, поскольку их нельзя реализовать на торгах (Постановление ФАС Уральского округа от 20.05.2009 N Ф09-7427/08-С6).
Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей.
Когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Так, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Кроме того, в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, то арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке также, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Когда права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.
Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации.

Бухгалтерский учет

Информация о залоге, полученном в обеспечение исполнения обязательства, отражается на 008 "Обеспечения обязательств и платежей полученные", о залоге, предоставленном в обеспечение исполнения обязательства, - на забалансовом счете 009 "Обеспечения обязательств и платежей выданные". При погашении обязательств суммы обеспечения списываются с соответствующего забалансового счета.
С учетом приведенных обстоятельств в бухгалтерском учете стоимость заложенного имущества, определенная в договоре залога имущества, должна отражаться один раз, независимо от количества кредитных договоров, по которым данный залог принят в качестве обеспечения. При этом в случае, когда один предмет залога обеспечивает несколько кредитных договоров, на наш взгляд, разделение стоимости предмета залога по нескольким лицевым счетам необязательно.

Налогообложение

Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязанности по уплате налогов и сборов (п. 1 ст. 72 НК РФ). Запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества налогоплательщика без согласия налогового органа (пп. 1 п. 10 ст. 101 НК РФ) производится последовательно в отношении: недвижимого имущества, в том числе не участвующего в производстве продукции (работ, услуг); транспортных средств, ценных бумаг, предметов дизайна служебных помещений; иного имущества, за исключением готовой продукции, сырья и материалов; готовой продукции, сырья и материалов.
При этом запрет каждой последующей группы применяется в случае, если совокупная стоимость имущества из предыдущих групп, определяемая по данным бухгалтерского учета, меньше общей суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащей уплате на основании решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
в порядке принятия обеспечительных мер может применяться только после наложения запрета на отчуждение (передачу в залог) имущества и в случае, если совокупная стоимость такого имущества по данным бухгалтерского учета меньше общей суммы недоимки, пеней и штрафов, подлежащей уплате на основании решения о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
При передаче права собственности на предмет залога залогодержателю при неисполнении обеспеченного залогом обязательства база по НДС определяется как стоимость указанных товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них налога (п. 2 ст. 154 НК РФ).
При реализации залогодержателем предмета невостребованного залога, принадлежащего залогодателю, база по НДС определяется как сумма дохода, полученная в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении договора.
В отношении налога на прибыль следует отметить, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, имущественных прав, которые получены в форме залога или задатка в качестве обеспечения обязательств. Расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве задатка, залога, также не учитываются при ее определении (п. 32 ст. 270 НК РФ).
Минфин России в Письмах от 25.09.2009 N 03-03-06/2/180, от 10.11.2008 N 03-03-06/2/155 рассмотрел ситуацию, в которой банк предоставил заемщику кредит под залог имущества с обязательным условием страхования заемщиком предмета залога. Банк по условиям кредитования имущества под залог является выгодоприобретателем по договору страхования предмета залога, заключенному заемщиком-залогодателем. При наступлении страхового случая страховая компания обязана выплатить залогополучателю-выгодоприобретателю страховое возмещение.
Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования.
В перечне доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли, приведенном в ст. 251 НК РФ, суммы страхового возмещения, полученные банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, не поименованы.
Таким образом, страховое возмещение, полученное банком-выгодоприобретателем по договору добровольного имущественного страхования при наступлении страхового случая, включается в состав доходов, учитываемых при налогообложении прибыли. При этом в составе расходов в этом же отчетном периоде может быть отражена сумма задолженности по кредитному договору, погашаемая за счет страхового возмещения.
Затраты, связанные с оплатой услуг сторонним организациям по содержанию и реализации предметов залога и заклада за время их нахождения у залогодержателя, после передачи залогодателем относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.
Действующее законодательство не содержит такого условия для осуществления деятельности организации, как обязанность страховать закладываемое имущество, принадлежащее третьим лицам на праве собственности. Страхование имущества, принадлежащего третьим лицам и переданного по договору залога, осуществляется организацией в силу условий договора, а не в силу требований законодательства Российской Федерации. Следовательно, расходы по страхованию заложенного имущества, принадлежащего третьим лицам, в целях налогообложения прибыли не учитываются (п. 6 ст. 270 НК РФ; Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2007 по делу N А12-16837/06-С36).
Минфин России в Письме от 06.11.2009 N 03-03-06/2/217 рассмотрел вопрос об учете для целей налогообложения прибыли расходов в виде отчислений в резерв по сомнительным долгам в случае обесценения обеспечения.
Банк предоставил клиенту кредит под залог, т.е. на момент выдачи кредит был обеспечен залогом. В последующем банк самостоятельно проводил переоценку залога.
Залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Таким образом, оценка залога к моменту выдачи кредита произведена по соглашению сторон на основании договора о залоге.
Проведение переоценки предмета залога на основании внутренних документов банка не является достаточным основанием для создания резерва по сомнительным долгам.

Каждый заемщик сталкивался с понятием «обеспечение кредита», которое оказывает прямое воздействие на предлагаемые банком условия кредитования, а в ряде случаев – это обязательное требование кредитного учреждения (например, залог недвижимости при ипотечном кредитовании). Рассмотрим, что это такое, и какие виды обеспечения бывают?

Обеспечение кредита. Что это такое?

Обеспечение кредита – это гарантия исполнения обязательств заёмщика по возврату задолженности кредитору.

Банк может уменьшить риски невозврата долга за счёт обеспечения кредита залогом движимого или недвижимого имущества, а также другими способами, предусмотренные законодательством или договором. В соответствии со ст.33 федерального закона №395-1-ФЗ, при нарушении заёмщиком обязательств по договору, банк вправе требовать досрочного возврата кредита и начисленных по нему процентов, а также обращать взыскание на заложенное имущество.

Как правило, банк смягчает условия для тех, кто подобные гарантии предоставляет (по кредиту без обеспечения процентные ставки обычно выше).

Виды обеспечения возвратности кредита

Все гарантии, принимаемые банком в качестве обеспечения возвратности кредита, подразделяются на основные и дополнительные.

К основным относят:

• недвижимость;
• движимое имущество (транспорт, спецтехника и т.п.);
• оборудование;
• сельскохозяйственные животные;
• товарно-материальные ценности (ТМЦ).

В состав дополнительных форм обеспечения кредита включены:

• банковская гарантия;
• права требования по контракту;
• векселя и депозиты;
• страхование;
• поручительство.

Также к дополнительным видам обеспечения относится имущественный залог, связанный с обременением предметов антиквариата, ювелирных изделий и прочих ценностей.

Рассмотрим каждый вид обеспечения кредита подробнее.

Недвижимость

В залог банку может быть передан любой объект недвижимости. Будь то жилое помещение, сельскохозяйственные постройки или коммерческие площади. Неохотно кредитуют под залог строений, которые являются единственным жильем заемщика. Ведь в силу закона такие помещения не всегда могут быть изъяты и реализованы с торгов.

При передаче недвижимости в залог заемщик должен подтвердить свои права на владение и распоряжение данным имуществом. Для этого в банк предоставляют:

• свидетельство о праве собственности;
• документы, подтверждающие способ приобретения (договор купли-продажи или мены, свидетельство о вступлении в наследство, договор приватизации или долевого строительства и т.п.);
• выписку из единого гос.реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В некоторых банках могут потребовать и дополнительную документацию.

Договор передачи недвижимости в залог (другое название – договор ипотеки) в обязательном порядке регистрируется в органах Росреестра. С момента такой регистрации на имущество накладывается обременение. То есть в свидетельстве о праве собственности появляется запись, что недвижимость находится в залоге, и с этого времени ее нельзя будет ни продать, ни подарить, ни передать иным образом третьим лицам.

Движимое имущество

Самый распространенный пример – залог транспорта и сельскохозяйственной техники. В этом случае в банк необходимо предоставить оригинал ПТС, свидетельство о государственной регистрации ТС и договор купли-продажи. При этом паспорт ТС на протяжении всего срока кредитования будет храниться в банке вместе со вторым экземпляром кредитного договора. На руки его выдадут только после полного исполнения всех обязательств.

Программы кредитования, разработанные для юридических лиц, подразумевают внесение собственных средств. Как правило, их размер составляет 10-20%. В рамках такого кредита в банк нужно будет принести оригинал или заверенную копию платежного поручения об уплате этого взноса поставщику.

Оборудование, животные и ТМЦ

Передаваемое в залог оборудование не должно быть стационарным и уникальным, поскольку это является препятствием для его возможной реализации. Кроме этого, все его компоненты должны находиться в рабочем состоянии, а год выпуска и степень износа соответствовать требованиям конкретного банка.

При залоге оборудования финансовая организация обязательно потребует предоставить инвентарные карточки на каждую единицу. Это нужно для его дальнейшей идентификации. Ведь банк будет периодически осуществлять выездные проверки предмета залога, чтобы убедиться в его наличии и сохранности.

К залогу сельскохозяйственного скота тоже предъявляется ряд требований. Возраст животных не должен превышать 5 лет, и на весь период кредитования залогодатель должен обеспечить им нормальные условия содержания. Так, например, одним из документов, которые требуют в рамках подобного кредитования, является справка о наличии кормовой базы. При вынужденном убое одного или нескольких животных залогодатель должен произвести равноценную замену залога. То есть передать в обременение банку другой скот, идентичный по своим характеристикам. Для проверки наличия и сохранности залога используют инвентарные списки с указанием бирки каждого животного.

С целью обеспечения возвратности кредита финансовые организации примут в залог и некоторые товарно-материальные ценности: сырье, материалы, товары для перепродажи и т.п. Этот вид активов обладает повышенным риском утраты, поэтому не может являться единственным обеспечительным средством. Как правило, «в нагрузку» к ТМЦ банк потребует предоставить и другую гарантию.

В качестве подтверждающей право собственности документации здесь выступают договора купли-продажи, счета и товарные накладные. В случае необходимой реализации предмета залога или его использования в производственной деятельности залогодатель должен пополнить состав залогового имущества за счет равнозначных по стоимости и характеристикам ТМЦ.

Вексель и депозит

Вексель – ценная бумага (оформленная и юридически заверенная), по которой денежные средства можно получить у лица (векселедателя), его подписавшего, без особых проблем. К тому же держатель векселя может еще и проценты по нему получать (если такое условия в векселе прописано). Именно поэтому финансовые организации любят и с удовольствием принимают в залог эти ценные бумаги.

В качестве одной из дополнительных форм обеспечения может выступать и стандартный депозит в том же банке. Нюанс здесь всего один – в кредитной документации будет содержаться распоряжение заемщика списывать очередные платежи за счет депозита в случае недостаточности средств на ссудном счете.

Права требования по контракту

Эта обеспечительная мера подразумевает, что заемщик передает банку право требовать оплаты по контракту с покупателя. Такое право передается в залог по остаточной стоимости, т.е. из общей суммы контракта вычитаются все авансовые платежи.

Обязательное условие такой формы залогового обеспечения – открытие расчетного счета в банке-кредиторе, на который будет поступать выручка.

Банковская гарантия

Здесь в кредитные отношения вступает третье лицо – банк, берущий на себя определенные обязательства в случае невозможности погашения долга заемщиком. Это своего рода поручительство, выданное финансовой организацией.

Для выдачи банковской гарантии заемщик должен предоставить гаранту (лицу, дающую гарантию) пакет документов для анализа его финансово-хозяйственной деятельности. Нужно понимать, что ни одна финансовая организация просто так за вас поручаться не станет. Для выдачи гарантийного документа банк должен убедиться в благонадежности и платежеспособности заявителя.

Страхование

Одной из дополнительных гарантий возвратности долга является страхование. Возможны 2 варианта оформления :

1. Страховка от несчастного случая и потери работы. Применяется в отношении физических лиц, которые выступают заемщиками по соглашению о кредитовании.

2. Страхование предмета залога. В число рисков здесь включается порча имущества третьими лицами, кражи, угоны, воздействия природных стихий и техногенных катастроф. Конкретный перечень рисков зависит от программы кредитования и формы залога. Например, при автокредитовании основным условием является оформление КАСКО.

При наступлении страхового случая ответственность по уплате долга возлагается на страховую компанию.

Поручительство

Его берут в расчет по любой программе кредитования. Это может быть и привычное нам в рамках потребительского кредитования, и гарантии юридических лиц.

При оформлении займа на нужды бизнеса поручителями в обязательном порядке выступают:

• руководитель организации;
• учредители с долей в уставном капитале более 25%;
• предприятия, входящие в группу взаимосвязанных компаний.

В некоторых случаях возможно поручительство муниципального образования. Но это «работает» при наличии соответствующего соглашения между МО и банком-кредитором.

Расчет залоговой суммы

У любого вида гарантий есть своя стоимость, которая учитывается при расчете достаточности обеспечения. Достаточной считается сумма, которая в состоянии покрыть основной долг, комиссии по кредиту и процентные платежи на протяжении установленного банком расчетного периода. Как правило, таким периодом являются 3 мес. или полгода.

Например, планируется заключение кредитного соглашения на следующих условиях:

• сумма займа – 250 000 руб.;
• ставка – 19% годовых;
• комиссия за обслуживание ссудного счета – 1% годовых;
• расчетный период – 3 мес (или 92 дня).

Получаем следующее:

250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 руб.

Мы сейчас подсчитали так называемую залоговую стоимость, которая учитывается при анализе достаточности обеспечения.

Но по полной стоимости ни один банк имущество в залог не возьмет. Применяются так называемые поправочные коэффициенты, которые корректируют цену залога. Это делается для того, чтобы устранить возможные риски, связанные с понижением рыночной стоимости имущества или невозможностью его быстрой реализации.

Каждый банк устанавливает свою шкалу коэффициентов, но в усредненном варианте это выглядит так:

• недвижимость – не более 0,8;
• оборудование – не более 0,7;
• офисная техника и личные ценные вещи – не более 0,6;
• транспортные средства – не более 0,7;
• ТМЦ и готовая продукция – не более 0,5.

Эти цифры означают, что в залог вещи принимаются в размере, не превышающем 80% (70%,60%,50% и т.д.) стоимости.

Разделив залоговую стоимость на поправочный коэффициент, мы получим необходимую рыночную стоимость обеспечения.

В нашем примере это будет выглядеть так:

• 262500/0,8= 328 125 руб. (при залоге недвижимости);
• 262500/0,7= 375 000 руб. (в отношении оборудования и транспортных средств);
• 262500/0,6= 437 500 руб. (при передаче банку офисной техники и личных ценностей);
• 262500/0,5= 525 000 руб. (при залоге ТМЦ).

Простыми словами – рыночная стоимость обеспечения должна составлять как минимум 328 125 руб. (в зависимости от формы залога), но при этом в кредитной документации будет фигурировать залоговая стоимость в размере 262 500 руб.

Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.

В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».

Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен. Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство. Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.

Сходство и различие залога и обеспечения

Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.

Обеспечение кредита залогом

Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог. При авто-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д. Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.

Документальная составляющая

После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования». Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита. При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.

Что будет если не заплатить Банку?

В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества.

Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд. При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка. Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.

Расчет обеспечения по залогу и обязательств

Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:

сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту

Пример расчета

Чтобы подкрепить вышеизложенный материал, давайте приведу 2 примера:

Пример 1.

Вы взяли кредит:

В качестве обеспечения по кредиту предоставляете 3-х комнатную квартиру, примерной рыночной ценой 16 000 000 рублей. При расчете залоговой стоимости по недвижимости, Банками применяется коэффициент ликвидности примерно от 40-70% от стоимости имущества. В вашем случае допустим, он будет составлять 50%. Таким образом, ваша квартира будет оценена специалистом Банка в сумме 8 000 000 рублей. Теперь подсчитаем сумму обязательств:

5 000 000 рублей * 11% * 5 лет = 7 750 000 рублей.

Поздравляем, ваше обеспечение полностью и с запасом покрывает ваши обязательства, и у вас появляется отличный шанс получить кредит.

Пример 2.

Вы получаете ипотечный кредит на покупку квартиры, стоимость которой составляет 14 000 000 рублей.

Цель — покупка квартиры

При ипотечном кредитовании, в качестве обеспечения по кредиту требуется предоставление приобретаемой недвижимости. Каков же будет расчет залогового обеспечения? Здесь остановимся поподробнее. Коэффициент ликвидности будет также равен 50%. Теперь смотрите: Если приобретаемая недвижимость стоит 14 000 000 рублей, то после применения коэффициента её оценочная стоимость в качестве обеспечения будет равна 7 000 000 рублей. А сумма ваших обязательств перед Банком составляет.

Размещено на сайте 05.12.2007

В течение срока действия кредитного договора справедливая стоимость залога-вещи может претерпеть качественное изменение. Это может быть связано с необходимостью реализации предмета залога в ограниченные временные сроки (ликвидационной реализации). Данная статья посвящена рассмотрению соотношения рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и специфических операционных банковских рисков, которые с этим связаны. Учет этого соотношения позволяет по-новому взглянуть на организацию залоговой работы в банке и при необходимости внести в нее соответствующие коррективы. Для этого в данной статье приведен целый ряд полезных данных.

В практике банковского кредитования залог является основным видом обеспечения обязательств. При этом много говорится о несовершенстве залогового законодательства, чрезмерно защищающего залогодателя и препятствующего быстрому обращению взыскания на залог.

По мнению многих экспертов, наиболее затруднено из-за этого развитие кредитования малого и среднего бизнеса. Можно также обоснованно предположить, что и ипотечное кредитование, даже несмотря на наиболее детально и «пробанковски» прописанный механизм обращения взыскания на залог, несет в себе «отложенные риски», которые связаны с накоплением «критической массы» невозвратов. Одним из наиболее серьезных уроков ипотечного кризиса в США в 2007 г., по мнению авторов, является то, что массовое выставление ипотечной недвижимости «for sale» привело к ее неликвидности, серьезному снижению стоимости этой недвижимости и даже к снижению инвестиционной привлекательности целых районов.

Следует отметить, что определенная работа по совершенствованию залогового законодательства в настоящее время ведется. Как сказал Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков «Россия», зампред банковского комитета Госдумы: «Наша задача - сделать все возможное, чтобы в 2008 году закон «О залоге движимого имущества и имущественных прав» вступил в силу» 1 .

Однако и действующие банкиры, и эксперты уже сейчас уверенно заявляют, что принятие этого закона, направленного в первую очередь на законодательное закреп-ление необходимости регистрации залога движимого имущества, не решит всех проб-лем. Отмечается, что необходимо внесение изменений в целый ряд нормативных актов материального и процессуального права, регулирующих залоговые обязательства с момента их возникновения вплоть до исполнения обязательства либо обращения взыскания на заложенное имущество.

Возникает вопрос о том, каким должен быть основной вектор изменений действующего залогового законодательства, может ли он ограничиваться только процессуальным облегчением взыскания или, как считают авторы, скорость процессуальных действий не имеет самостоятельной ценности, поскольку быстрота взыскания - отнюдь не панацея от всех бед.

Проблема лежит глубже: для того чтобы что-то быстро продать (а именно в этом, а не в получении соответствующего определения суда лежит суть взыскания), надо, чтобы кто-то это «что-то» был готов быстро купить, и не просто купить, а быстро оплатить живыми деньгами.

Каким является этот базис и какие проб-лемы в действительности необходимо решать для того, чтобы залог стал не просто одним из видов обеспечения обязательств, а реальным механизмом удовлетворения денежных требований банка-кредитора, авторы постарались объяснить в данной статье.

Стоимостная неопределенность: Что такое справедливая стоимость залога

В п. 6.4 Положения ЦБ РФ № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П) определено, что «… под суммой (стоимостью) обеспечения понимается: для залога (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) - справедливая стоимость залога». Хотя определения «справедливая стоимость» Положение № 254-П не содержит, с высокой степенью вероятности можно предположить, исходя из терминов российского законодательства об оценочной деятельности, что речь идет о рыночной стоимости объекта залога.

Об этом, в частности, свидетельствует положение совсем недавно вступившего в силу Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2, утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255): «Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях: … при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке …». Исходя из рыночной же стоимости, суд при наличии спора между залогодателем и залогодержателем будет устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества 2 .

При этом в соответствии с ФСО № 2 «При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Авторы не случайно привели обширную цитату из ФСО № 2, разъясняющую определение рыночной стоимости, поскольку сопоставить эти положения с реальным функционированием залога как разновидности института обеспечения обязательств просто невозможно.

Дело в том, что, являясь одной из разновидностей института обеспечения обязательств, сделка залога не имеет собственной ценности и значимости.

В банковском кредитовании залог имеет троякую сущность, которая изменяется в течение срока кредита.

Так, на этапе рассмотрения кредитной заявки залог является необходимым и/или достаточным условием выдачи кредита. На этапе обслуживания и погашения задолженности заемщиком и администрирования этого процесса банком залог несет в себе дисциплинирующую заемщика сущность, а также позволяет банку минимизировать свои расходы на формирование резервов на возможные потери. И, наконец, на этапе взыс-кания просроченной задолженности залог является источником удовлетворения требований банка к заемщику за счет денежных средств, получаемых от продажи предмета залога в установленном законодательством и договором залога порядке.

Однако если проанализировать положения ФСО № 2, приведенные выше, то абсолютно определенно можно заключить, что полностью этим положениям сделка залога не отвечает ни на одном из этапов кредитного процесса.

Так, например, на первых двух этапах объект никак не представлен на рынке, тем более посредством публичной оферты, а вознаграждение за объект не предусмотрено в принципе. Однако следует признать, что на этих этапах справедливая стоимость залога все же близка по смыслу к рыночной стоимости.

На этапе же взыскания просроченной задолженности на стоимость объекта залога воздействует существенно большее количество обстоятельств, которые именуются «чрезвычайными». В частности:

• имеет место обязанность залогодателя совершить сделку по продаже объекта залога;
• в случае обращения взыскания в судебном порядке имеет место очевидное принуждение залогодателя совершить сделку;
• сроки экспозиции объекта, определенные Федеральным законом «Об исполнительном производстве» 3 , могут быть существенно меньше необходимых для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Перечень таких обстоятельств, которые очевидно являются «чрезвычайными», можно продолжить.

Увеличение количества чрезвычайных обстоятельств, оказывающих влияние на рыночную стоимость на этапе взыскания, очевидно, обусловлено изменением сущности залога - из собственно обеспечения он становится источником денежных средств, появляется необходимость и обязанность залогодателя продать залог, чего не наблюдалось на первых двух этапах кредитного процесса.

Соответственным образом изменяется сущность, закладываемая в термин «справедливая стоимость» залога, и, следовательно, должен измениться ее вид.

В практике оценочной деятельности для этой цели используется термин «ликвидационная стоимость».

Согласно ФСО № 2 «при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Более детализированные определения содержатся, в частности, в п. 3.10 и 5.8 Стандарта Российского общества оценщиков «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости» (СТО РОО 20-03-96). «Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже - денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В некоторых государствах к ситуациям вынужденной продажи могут быть отнесены случаи с недобровольным продавцом и покупателем, или покупателями, информированными о затруднениях, испытываемых продавцом».

«Вынужденная продажа предполагает цену, обусловленную реализацией имущества в нетипичных условиях и отражающую, как правило, недостаточный период маркетинга, без должной открытости и рекламы, а иногда свидетельствующую о недобровольности продавца и/или реализации при вынуждающих обстоятельствах. По этим причинам цена, связанная с вынужденной продажей, называемая стоимостью при вынужденной продаже, не является представлением рыночной стоимости».

Таким образом, рассматривая термин «справедливая стоимость залога» на этапе взыскания просроченной задолженности для целей Положения № 254-П, его следует отождествлять с термином «ликвидационная стоимость».

На это, в частности, указывает и ограничение, накладываемое на объект залога, для признания его обеспечением с точки зрения Положения № 254-П: «К обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии … достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог».

Соответственно уже на этапе рассмот-рения кредитной заявки банк, по мнению авторов, обязан предусматривать такое изменение вида стоимости залога и вносить соответствующие положения в кредитный договор и договор залога, гарантирующие его от риска нереализации залога в срок 180 дней.

Кроме того, с момента выдачи кредита банк обязан «держать в уме» обе стоимости, и рыночную, и ликвидационную, поскольку изменение вида стоимости может произойти вне зависимости от банка.

К сожалению, это обстоятельство никак не отражено в Положении № 254-П.

В этой связи представляется актуальным детально проанализировать соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта и факторы, определяющие это соотношение.

Модели ликвидационной стоимости

Переход от рыночной стоимости объекта залога, определяемой при заключении договора залога, к ликвидационной стоимости предмета залога осуществляется путем умно-жения рыночной стоимости на понижающий ликвидационный коэффициент.

Ст.ликв. (Т) = Ст.рын. (Т) x К ликв., (1)

где Ст.ликв. (Т) - ликвидационная стоимость объекта залога в момент времени Т;

Ст.рын. (Т) - рыночная стоимость объекта залога в момент времени Т;

К ликв. - ликвидационный коэффициент, определяющий величину снижения стоимости объекта залога вследствие нетипичных условий реализации объекта залога.

Временная зависимость рыночной стоимости определяется, в частности, динамикой рыночной конъюнктуры, устареванием и износом объекта и т.д.

Нетипичность условий реализации объекта залога в общем случае обусловлена двумя основными факторами:

• фактором ограниченности времени продажи;
• фактором вынужденности продажи - психологического аспекта, воздействующего на инициативу покупателей.

В этих условиях ликвидационный коэффициент определится следующим образом:

К ликв. = К врем. x К вын., (2)

где К врем. - коэффициент, учитывающий фактор ограниченности времени продажи;

К вын. - коэффициент, учитывающий влияние фактора вынужденности продажи на ликвидационную стоимость объекта.

При изменении, например, конъюнктуры рынка соответствующих объектов со временем могут изменяться и К врем., и К вын., что естественным образом приведет к изменению К ликв. Однако этим обстоятельством в первом приближении, по мнению авторов, можно пренебречь.

Учету фактора ограниченности времени продажи посвящена, например, работа Ю. Козыря 4 , где рассмотрены три альтернативные модели зависимости ликвидационной стоимости без учета скидки, обус-ловленной вынужденной продажей, при сроке продажи объекта меньшем, чем типичный срок экспозиции при продаже объекта в нормальных условиях, соответствующих определению рыночной стоимости.

Относительно второго фактора Ю. Козырь заключает, что реально аналитически оценить величину воздействия второго фактора (фактора вынужденности продажи) представляется невозможным.

С. Долгин, помимо ограниченного срока экспозиции при ликвидационной продаже объекта, выделил следующую систему факторов более низкого уровня, определяющих фактор вынужденности продажи 5 :

• развитие рынка;
• общая инвестиционная привлекательность объекта;
• абсолютная величина рыночной стоимости объекта;
• конъюнктура рынка на дату оценки;
• уровень маркетинга.

В цикле работ Виктора и Валерия Галасюков 6, 7 для оценки фактора вынужденности продажи предложено опираться на понятие «эластичность спроса по цене» реализуемого объекта. При этом авторами получено выражение для коэффициента К эл.спр., который оказывает понижающее влияние на величину рыночной стоимости объекта.

Пожалуй, нельзя не согласиться, что эластичность спроса как базовое микроэкономическое понятие агрегированно позволяет учесть все факторы более низкого уровня, которые приведены С. Долгиным, однако это понятие ориентировано на «рынок в чистом виде», где ценообразование на объекты купли-продажи определяется только соотношением спроса и предложения, а покупатели приобретают те или иные вещи главным образом для собственных нужд, а не для последующей перепродажи.

Альтернативный подход продемонстрирован А. Родиным 8 , где вопрос мотивации потенциального покупателя объекта рассмот-рен с точки зрения получения им определенной нормы прибыли от операции купли объекта в срок, меньший типичного срока экспозиции, и последующей продажи объекта по рыночной стоимости в срок, соответствующий нормальному сроку экспозиции, и с использованием заемных средств для финансирования данной операции.

Поскольку А. Родин рассматривает случай ликвидации имущества при банкротстве владельца и таким образом оставляет за пределами рассмотрения вопрос об удовлетворении интересов кредитора, та стоимость, которую он именует «рыночной», является на самом деле не рыночной стоимостью объекта в формуле (1), а рыночной стоимостью, уже умноженной на К врем., что характерно для ликвидационной реализации заложенного имущества.

При этом, по всей видимости, предполагается, что потенциальный покупатель на объект известен. В этих условиях его готовность к приобретению объекта определяется двумя обстоятельствами: нормой прибыли, которую он считает для себя достаточной для осуществления данной операции, и стои-мостью ресурсов, которые он привлекает для этой операции.

Очевидно, что частным случаем такого подхода является достаточно широко распространенная «перекредитовка»: выдача кредита аффилированной с банком компании для приобретения объекта и под его залог.

С учетом вышесказанного можно заключить, что учет фактора вынужденной продажи объекта (К вын. в формуле (2)) можно произвести двумя альтернативными способами: с учетом эластичности спроса (при этом К вын. = К эл.спр.) и с учетом спекулятивного интереса покупателя (при этом К вын. = К сип).

Ниже подробнее и по очередности рассмотрим влияние фактора ограниченности времени ликвидационной реализации объекта, а также влияние фактора вынужденности продажи по двум альтернативным моделям авторства Виктора и Валерия Галасюков и А. Родина.

Фактор ограниченности времени продажи

Формулу, описывающую зависимость К врем. от времени ликвидационной реализации объекта, представим в следующем виде 9 :

K врем.=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

где Td - период дисконтирования (лет);

m - количество периодов начисления процентов в течение года (12 раз);

i - годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (выраженная как десятичная дробь);

Тd = Tr – Tf , (4)

где Tr - разумно долгий период экспозиции объекта в типичных условиях продажи (лет);

Tf - фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи (лет).

На рисунке 1 показана зависимость К врем. от эффективной ставки доходности ликвидационной реализации объекта и разных значений Td .

Отчетливо видно, что фактор ограниченного времени ликвидационной реализации объекта может оказывать существенное влияние на отношение рыночной и ликвидационной стоимости одного и того же объекта.

Существенно, что степень влияния временного фактора значительно возрастает с ростом i.

По утверждению авторов методики, «если объект оценки является объектом залога и залогодержателем выступает банк, то годовая ставка дисконта, используемая при расчете ликвидационной стоимости (i), принимается на уровне годовой ставки по банковским кредитам, которая определяется по рыночным данным» 10 .

Однако, по мнению авторов, это утверж-дение не является верным. В качестве годовой ставки дисконта (i) необходимо принимать не годовую ставку кредита, обеспечением которой является залог данного объекта, а некую «эффективную ставку доходности ликвидационной реализации объекта», учитывающую в соответствующих единицах измерения также «… неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию» (ст. 337 ГК РФ «Обеспечиваемое залогом требование»).

В результате при действующих в настоящее время ставках кредитования, например, малого и среднего бизнеса, с учетом штрафных санкций и расходов, связанных с перемещением, содержанием предмета залога банком, а также расходов на маркетинг, «эффективная ставка доходности ликвидационной реализации объекта» может превышать ставку доходности самого кредита более чем в два раза, что сдвигает реально требуемые банку значения i в область 30–60% годовых.

Из рисунка 1 видно, что чем значение Tf ближе к значению Tr, тем меньше влияние фактора ограниченности времени продажи объекта на ликвидационную стоимость, и, напротив, чем существеннее значение Tf отличается от значения Tr, тем сильнее ликвидационная стоимость объекта будет отличать-ся от его рыночной стоимости в тот же момент времени.

Остановимся на обстоятельствах, которые, по мнению авторов, будут определять мотивацию банка-кредитора при наступлении «… дня возникновения основания для обращения взыскания на залог» в соответствии с Положением № 254-П.

Надо отметить, что ни определения, ни перечня «обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог» в документе нет. По всей видимости, это должно быть сделано банком самостоятельно и отражено в соответствующих внутренних документах и договорах (кредитном и залога).

Исключением является ипотека, где эти обстоятельства закреплены законодательно и допускают очень жесткий вариант в соответствии с п. 2 ст. 50 «Основания обращения взыскания на заложенное имущество» Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 26.06.2007) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: «Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».

Для примера рассмотрим случай, когда заемщик не платит три месяца (не осуществил три ежемесячных платежа), и это считается необходимым и достаточным обстоятельством для обращения взыскания на залог.

В этом случае у банка имеется 180 дней для обращения взыскания на залог. Только в этом случае банк имеет возможность не осуществлять непредвиденных при выдаче кредита расходов на дополнительное резервирование в соответствии с п. 6.5 Положения № 254-П (в случае если размер резерва на возможные потери исчислялся исходя из стоимости объекта залога).

Данное обстоятельство очевидно и определяет диапазон значений Tf - фиксированного периода экспозиции объекта оценки в условиях вынужденной продажи - в диапазоне Tf < 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Рассмотрим наиболее простой вариант залога и развития ситуации, т.е. вариант, когда залогодатель добровольно выставляет залог на продажу в той специализированной организации, с которой у банка имеется соответствующее соглашение.

Следует отметить, что такое развитие событий, очевидно, не является обязательным - скорее, это идеальный вариант для банка. Однако в целом ряде случаев (но отнюдь не всегда) путем грамотного построения договора залога, нацеленного на максимально быструю продажу объекта залога, реальное развитие событий можно приблизить к идеалу.

Теперь определим значение Tr - разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи.

По мнению авторов, возможность обоснованного определения такого значения является одним из необходимых условий удовлетворения требованию Положения № 254-П, в соответствии с которым «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: … залог вещей при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …».

Иными словами, если банк не может с точностью в 30 дней определить значение Tr , то о наличии устойчивого рынка предметов залога говорить не приходится, и такой залог не может и не должен считаться обеспечением с точки зрения Положения № 254-П (на этом обстоятельстве мы еще остановимся ниже при рассмотрении влияния фактора эластичности спроса по цене на объект залога на ликвидационный коэффициент).

При этом у банка остается «некая лазейка» в виде «… и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог». По мнению авторов, этот вариант соответствует описанному в работе А. Родина, т.е. варианту с известным покупателем, хорошо осведом-ленным об объекте залога и настроенным на получение определенной нормы спекулятивной прибыли.

Предположим, что имеются основания для установления значения Tr = 1 год. Это, по мнению авторов, является верхней оценкой для рынка городской жилой недвижимости в Москве, оптимальной оценкой для рынка загородной недвижимости в Подмосковье и минимальной оценкой для рынка специального технологического оборудования (например, офсетных печатных машин), но неприменимо, например, для рынка отдельных моделей автомобилей - иномарок с незначительным (менее трех лет) сроком службы, где Tr может быть существенно меньше (6 месяцев и менее).

Следовательно, в формуле (4) значение Тd = Tr – Tf нужно принимать меньшим или равным 6 месяцам.

Здесь для банка имеет место дилемма:

• ориентироваться на минимально возможные в реальности значения Тd, например, один месяц, и за счет этого занижать ликвидационную стоимость, но минимизировать штрафы и пени и тем самым повышать ликвидационную стоимость за счет снижения i; либо
• ориентироваться на максимально возможные значения Тd = 6 месяцев и за счет этого повышать ликвидационную стоимость, при этом повышать штрафы и пени и тем самым понижать ликвидационную стоимость за счет повышения i.

• банку - возможности для адекватного маркетинга (поиска и оповещения потенциальных покупателей о факте ликвидационной продажи и торговли с ними, если это необходимо и возможно);
• потенциальным покупателям - время для концентрации финансовых ресурсов (если необходимо, и для привлечения заемных средств);
• заемщику, допустившему просрочку платежа, - время для исправления ситуации.

Кроме того, по мнению авторов, второй вариант минимизирует риск банка, связанный с потенциальной возможностью оспаривания залогодателем реализации залога вследствие кабальности сделки (п. 1 ст. 179 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием … стечения тяжелых обстоятельств»: «1. … сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего»). В этом случае невыгодные условия сделки ликвидационной реализации залога вытекают непосредственно не из самого факта ускоренной продажи залога, а из штрафов и пеней, определенных в кредитном договоре и договоре залога.

Подводя итог рассмотрению влияния временного фактора на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта залога, можно обоснованно сказать, что в реальности следует ожидать, что ликвидационная стоимость объекта залога (при условии наличия устойчивого рынка вышепоименованных аналогичных объектов) будет находиться в диапазоне 60–90% от рыночной стоимости. Это обусловлено необходимостью принимать эффективную ставку ликвидационной реализации объекта залога в размере не менее 40% годовых и время продажи объекта в ликвидационных условиях в два и более раза меньшим, чем в нормальных рыночных условиях.

Рыночный подход на основе фактора эластичности спроса

Теперь рассмотрим две модели влияния фактора вынужденности продажи на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей одного и того же объекта.

В соответствии с моделью, предложенной Виктором и Валерием Галасюками, при наличии данных, необходимых для определения коэффициента эластичности спроса по цене (К эл.спр.), он может быть определен по формуле 11 :

К эл.спр. = th |ED|, (5)

где th - гиперболический тангенс;

ED - эластичность спроса по цене.

Такой вид зависимости использован авторами, исходившими из сугубо качественных соображений: гиперболический тангенс принимает значения от нуля и стремится к единице, никогда ее не достигая. Следовательно, при желании можно принимать иной вид зависимости с аналогичными характеристиками.

Для вычисления собственно значения эластичности спроса по цене можно использовать следующую формулу 12 :

где ED - эластичность спроса по цене;

Q1 - исходная величина спроса на объект;

Q2 - итоговая величина спроса на объект;

P1 - рыночная стоимость объекта;

P2 - ликвидационная стоимость объекта.

В зависимости от значения эластичности спроса по цене чаще всего различают следующие типы спроса:

• абсолютно неэластичный - |ED| = 0, когда величина спроса не изменяется при изменении цены;
• неэластичный - 0 < |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• с единичной эластичностью - |ED| = 1, когда относительное изменение величины спроса равно относительному изменению цены;
• эластичный - |ED| > 1, когда относительное изменение величины спроса больше, чем относительное изменение цены;
• абсолютно эластичный - |ED| = u, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

При этом абсолютно эластичный и абсолютно неэластичный спрос практически невозможно встретить в реальных экономических условиях.

Таким образом, чем больше значение коэффициента эластичности спроса по цене, тем незначительнее, при прочих равных условиях, величина ликвидационной стоимости объекта отличается от величины его рыночной стоимости.

В случаях когда достоверные данные, позволяющие рассчитать эластичность спроса по цене, отсутствуют, авторами предлагается использовать упрощенный порядок определения коэффициента эластичности спроса по цене, приведенный в таблице 1.

Таблица 1 представляет собой наиболее простой вариант зависимости К эл.спр. от двух параметров, каждый из которых принимает по три значения. При желании можно увеличить как количество параметров, так и количество возможных значений, и тем самым повысить точность определения К эл.спр.

Возвращаясь к условию отнесения объекта залога к обеспечению с точки зрения Положения № 254-П («…при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога …»), следует задаться вопросом, можно ли считать устойчивым рынок объектов с высокой специализацией и незначительным числом покупателей. Ответ, по мнению авторов, однозначный - нельзя. Более того, по мнению авторов, неприемлемыми с точки зрения ликвидности являются все объекты с эластичностью спроса на них хуже, чем «слабо неэластичная», т.е. с коэффициентом эластичности спроса меньшим, чем 0,68.

В качестве примера использования данных таблицы 1 проведем сравнительный качественный анализ эластичности потенциального спроса в разных сегментах на рынке московской и подмосковной недвижимости.

Качественный анализ рынка московской и подмосковной недвижимости с точки зрения эластичности спроса

Рынок объектов московской и подмосковной недвижимости является наиболее простым и понятным для качественного исследования эластичности спроса по параметрам, приведенным в таблице 1. Очевидно, что к этому рынку полностью применимо понятие «раз-витый», а, следовательно, имеются все основания серьезно рассматривать соответствующие объекты в качестве залогов.

Внутри этого рынка можно выделить два макросегмента - макросегмент жилой недвижимости, состоящий из сегментов городской и загородной недвижимости, и макросегмент коммерческой недвижимости, состоящий из сегментов торговой, офисной, складской, производственной и специальной (гостиницы, рестораны, фитнес-центры и т.д.) недвижимости. Внутри каждого сегмента выделяются классы, подклассы и т.д., рассмотрение эластичности спроса внутри которых выходит за рамки качественного анализа.

По критерию «количество покупателей» разбивка этих сегментов на три группы, по мнению авторов, выглядит следующим образом:

1) «значительное» - городская жилая недвижимость. Даже из самых общих соображений ясно, что из всех выделенных сегментов количество покупателей в данном сегменте максимально и существенно превышает количество потенциальных покупателей в остальных сегментах по отдельности;

2) «среднее» - загородная жилая недвижимость, офисная недвижимость, торговая недвижимость. Количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем в сегменте жилой городской недвижимости, но выше, чем в сегментах складской, производственной и специальной недвижимости;

3) «незначительное» - складская, производственная, специальная недвижимость. По мнению авторов, количество потенциальных покупателей в этих сегментах меньше, чем во всех остальных.

«Степень специализации» всех объектов во всех сегментах авторами оценивается как «значительная», что на самом деле является достаточно очевидным, поскольку, например, использование загородной недвижимости в качестве городской исключено, а ее же использование в качестве производственной хотя и имеет некий смысл, но, как минимум, не является типичным.

Соответственно, если пользоваться критериями, приведенными в таблице 1, то:

• для жилой городской недвижимости характерен среднеэластичный спрос и коэффициент эластичности 0,94;
• для загородной жилой недвижимости, офисной и торговой недвижимости характерен слабо неэластичный спрос и соответственно коэффициент эластичности, равный 0,68;
• для складской, производственной и специальной недвижимости - абсолютно неэластичный спрос и нулевой коэффициент эластичности, что, как было отмечено выше, не имеет практического смысла. По всей видимости, в этом случае необходимо использовать коэффициент эластичности, равный 0,16.

Несмотря на простоту, использование таблицы 1 требует осторожности, поскольку при наличии более детализированной информации, характеризующей ценовое рас-пределение спроса, расчет по формулам (5) и (6) может давать как существенно более высокие, так и существенно более низкие значения коэффициента эластичности спроса по сравнению с «лобовым» их расчетом на основании данных таблицы 1.

В качестве примера более детально рассмотрим сегмент рынка загородной подмосковной недвижимости.

Пример использования эластичности спроса по цене для анализа приемлемости загородной недвижимости в качестве залога

Данные соотношения спроса и предложения на рынке загородной подмосковной недвижимости в 2006 г. заимствованы из статьи И. Терентьева 13 (табл. 2).

Из таблицы 2 видно, что равновесие спроса и предложения наблюдается в ценовом сегменте $400–600 тыс., в сегментах до $200 и 200–400 тыс. спрос существенно превышает предложение, а в сегменте более $800 тыс. - наоборот, предложение серьезно превышает спрос.

Следовательно, при понижении цены объекта, например, с $1200 тыс. до 900 тыс., т.е. на существенную величину 25%, увеличения спроса не произойдет, и соответственно повышения ликвидности объекта ожидать не приходится - спрос является неэластичным или даже полностью неэластичным.

Аналогичное заключение можно сделать относительно понижения цены объекта внут-ри всех ценовых сегментов. Следовательно, для обеспечения эластичности спроса и повышения ликвидности объекта следует переходить в более низкие ценовые сегменты.

Так, например, понижение цены объекта с $900 тыс. до 700 тыс. увеличит спрос с 11 до 24%, с $900 тыс. до 500 тыс. - с 11 до 49% и т.д., т.е. более существенно, чем относительное снижение цены. Следовательно, спрос станет эластичным, и можно будет рассчитывать на повышение ликвидности объекта.

В таблице 3 приведены данные расчета коэффициентов эластичности спроса для разных рыночных и ликвидационных стоимостей объектов подмосковной загородной недвижимости по формулам (5) и (6) и данным таблицы 2.

Из таблицы 3 видно, что во всех случаях переход на один ценовой сегмент ниже делает спрос сильноэластичным, а дальнейшее понижение цены следует признать нецелесообразным, поскольку, даже несмотря на дальнейшее увеличение модуля эластичности спроса, увеличение коэффициента элас-тичности спроса уже пренебрежимо мало в силу определения вида зависимости между ними в виде гиперболического тангенса.

По всей видимости, это обстоятельство является ограничителем модели, поскольку даже из самых общих представлений ясно, что значительное - на два-три ценовых сегмента - снижение цены предложения должно привести к подключению новых целевых покупателей - спекулятивных инвесторов в недвижимость - и тем самым ускорить процесс ликвидационной реализации объекта. Однако, строго говоря, и данные таблицы 2 не учитывают спроса со стороны таких покупателей, а основываются на спокойных условиях состояния рынка - когда покупатели приобретают только то, что им нужно для жизни, и не намерены переплачивать, а продавцы не имеют намерения ускорять процесс реализации недвижимости за счет снижения цены.

Тем не менее возможно, что следует подобрать более подходящий вид зависимости коэффициента эластичности от ее модуля.

Таким образом, расчет конкретных значений К эл.спр. на основании данных о ценовой эластичности спроса дает существенно иные, чем 0,68, полученное авторами при качественном анализе на основании данных таблицы 1, значения.

При этом при грамотном учете ценовой эластичности значения К эл.спр. существенно выше, чем 0,68, и, следовательно, использование такого значения способно привести к неоправданному занижению цены продажи. В то же самое время использование значения К эл.спр. = 0,68 следует считать оправданным внутри верхнего ценового сегмента и при рыночных стоимостях объектов до $1200 тыс., что переведет объект на один ценовой сегмент ниже. При еще больших рыночных стоимостях объекта следует применять К эл.спр. даже мень-ше, чем 0,68, что обеспечит тот же результат.

Таким образом, даже из этих качественных соображений можно сделать следующие выводы:

• наиболее приемлемой с точки зрения ликвидности залогового обеспечения является подмосковная загородная недвижимость с рыночной стоимостью до $800 тыс. - в этом ценовом сегменте относительное повышение спроса будет всегда более существенным, чем относительное понижение цены;
• при залоге подмосковной загородной недвижимости с рыночной стоимостью более $1000 тыс. следует учитывать необходимость существенного понижения цены ликвидационной реализации - до 50% и более, что в абсолютных цифрах составляет $300–500 тыс. и более. Только при этом условии следует ожидать опережающего роста спроса.

Альтернативный рыночному «подход со спекулятивным покупателем»

Как было указано выше, этот подход предполагает наличие известного залогодержателю покупателя, преследующего цель получения интересной ему нормы прибыли от спекулятивной перепродажи данного объекта, о котором он хорошо осведомлен. Например, такими покупателями могут выступать специализированные торговые посредники: риелторы, автосалоны, конкуренты залогодателя и т.п.

Использование данного подхода является, по сути, безальтернативным в случае низких - менее 0,68 - коэффициентов эластичности спроса, определяемых из таб-лицы 1.

На основании данных работы А. Родина 14 можно записать следующее выражение для коэффициента, понижающего рыночную стоимость объекта в связи с необходимостью учета спекулятивного интереса покупателя (К сип):

К сип = (1 – (iн.п. (Td)) / (1 + (iкред. (Td)), (7)

где iкред . - процентная ставка привлечения заемных средств;

iн.п. - норма прибыли инвестора, в данном случае - доход за вычетом расходов по привлеченным средствам, но не учитывающая никаких иных расходов инвестора, связанных с реализацией проекта.

Тd = Tr – Tf - в данном случае представ-ляет собой срок привлечения заемных средств, Tr и Tf - как и в формуле (4), разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи и фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи соответственно.

В таблице 4 приведены результаты расчета зависимости коэффициента, учитывающего спекулятивный интерес покупателя (К сип), от ставки и срока привлечения заемных средств, а также нормы прибыльности проекта для инвестора - покупателя.

Из таблицы 4 видно, что учет альтернативного эластичности спроса на рынке спекулятивного интереса покупателя также может приводить к существенному снижению ликвидационной стоимости, причем степень снижения рыночной стоимости тем больше, чем более спекулятивным является намерение покупателя (высокие, по сравнению со ставкой привлечения, нормы прибыльности), чем больше срок привлечения заемных средств (т.е. чем сильнее разумно долгий период экспозиции объекта оценки в типичных условиях продажи превышает фиксированный период экспозиции объекта в условиях вынужденной продажи), а также чем выше ставка привлечения заемных средств.

Влияние факторов ограниченности времени ликвидационной реализации объекта и вынужденности продажи

Теперь вернемся к формуле (2) и объединим влияние обоих рассмотренных факторов в одно значение ликвидационного коэффициента.

Из приведенных выше данных следует, что совместный учет обоих рассмотренных выше факторов способен даже при формальном удовлетворении условию наличия раз-витого рынка соответствующих объектов давать значения ликвидационного коэффициента меньше, чем 0,50. Более того, такие значения ликвидационного коэффициента следует считать ожидаемыми.

Это означает, что даже при обеспечении условия «рыночная стоимость залога в два раза превышает размер ссудной задолженности при выдаче ссуды» (условие минимально требуемого резервирования на возможные потери) денежных средств, которые будут получены в ходе ликвидационной ликвидации объекта залога-вещи, с высокой степенью вероятности может не хватить для удовлетворения, как минимум, всех требований кредитора.

Однако при наличии такой возможности следует иметь в виду еще одно немаловажное, ограничивающее применимость залога в виде обеспечения с точки зрения Положения № 254-П обстоятельство. А именно, в соответствии с п. 6.5 «Обеспечение не может учитываться для целей настоящего Положения, если: … возникают основания для признания невозможности реализовать права, вытекающие из наличия обеспечения по ссуде, без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения».

Термин «существенная потеря стоимости» в Положении № 254-П не определен, но можно предположить, что потеря стоимости обеспечения в два раза еще не является «существенной». На это, в частности, косвенно указывает соответствие минимального размера резерва на возможные потери двухсотпроцентному соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности.

Однако к большему соотношению рыночной стоимости залога и размера ссудной задолженности также следует относиться с осторожностью.

Это связано с тем, что в случае судебного взыскания судом может быть отказано в обращении взыскания на залог по признаку явной несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Таким же может быть результат при обжаловании факта продажи залога залогодателем и при внесудебном порядке взыскания. При этом суд будет исходить из необходимости определения начальной продажной цены заложенного имущества, которая, напомним, устанавливается исходя из рыночной стоимости 15 .

В статье Т.С. Львовой 16 приводятся два примера таких отказов: в одном случае стои-мость заложенного имущества превышала размер требований в 3,0 раза, в другом - в 3,9 раза.

Следовательно, если договором залога предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество или такой порядок может возникнуть по требованию залогодателя, банку стоит исходить из максимально допустимого соотношения рыночной стоимости залога и размера требований, равного 300%.

Соответственно рискованно использовать в работе расчетные значения ликвидационной стоимости, которые более чем в три раза ниже по сравнению с рыночной стоимостью.

О пользе регулярной переоценки стоимости залога

Пункт 6.4 Положения № 254-П определяет, что «справедливая стоимость залога … определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва …».

Зачастую банки относятся к этому требованию формально (кроме ценных бумаг), причем основным побуждающим фактором для переоценки залога является именно необходимость корректировки или подтверж-дения размера резерва.

Между тем рыночная стоимость многих видов залогов во времени изменяется, что может существенно влиять и на соотношение рыночной и ликвидационной стоимостей, причем это обстоятельство следует учитывать уже начиная с момента выдачи кредита.

Можно выделить как минимум два основных фактора, которые способны оказать влияние на временную зависимость рыночной стоимости.

Во-первых, это конъюнктура рынка и ее прогноз на период действия договора залога.

В подтверждение можно привести «лавинообразный», противоречивший всем прог-нозам рост стоимости жилой недвижимости в Москве в 2006 г. Очевидно, что в тот момент влияние этого фактора в значительной степени нивелировало влияние фактора ликвидационной реализации на стоимость соответствующих залогов.

Очевидно, что на повышение рыночной стоимости будет действовать, например, такой фактор, как введение дополнительных импортных пошлин на иномарки и т.п.

Кроме того, уверенно можно прогнозировать, например, постоянный и непрерывный рост стоимости легковых автомобилей, поскольку обратное - снижение цен - не наблюдалось никогда.

В сторону понижения рыночной стоимости постоянно действует фактор устаревания и износа объекта залога.

Например, величину естественного физического износа автомототранспортных средств (АМТС) можно определить в соответствии с «Методическим руководством…» 17 .

В частности, для легковых автомобилей, принадлежащих физическим лицам и используемых ими в личных целях, в соответствии с данным «Методическим руководством …» величина базового естественного физического износа составит величину в пределах от 5 до 8% в год в зависимости от класса и страны изготовления. Особо следует отметить, что эти данные получены на основании анализа больших массивов информации о предложениях автомобилей на продажу, а не на основании математических моделей. Следовательно, они являются не умозрительными, а в достаточной степени объективными.

Поправки на условия эксплуатации легковых автомобилей, повышающие износ, увеличивают его в пределах от 1,00 до 1,45 раза.

Еще более сильное влияние на рыночную стоимость для отдельных видов объектов может оказывать устаревание. Так, например, рыночная стоимость компьютерной и оргтехники снижается в несколько раз за два-три года, а за один год это снижение может составить более 50%. Объясняется это постоянным обновлением модельных рядов.

Эти эффекты, возможно, столь значимые при анализе рыночной стоимости залога, оказывают существенно более сильное влияние на его ликвидационную стоимость.

Известны также случаи, когда реализация некоторых видов товаров продовольственной группы неожиданно ограничивалась или полностью запрещалась государством (грузинские и молдавские вина, водка, польское мясо и т.д.). Очевидно, что в таких условиях рыночная стоимость залога может обнулиться.

Заключительные замечания

Приведенные выше данные и соображения, по мнению авторов, наглядно демонстрируют то обстоятельство, что залоговая работа в банке не может строиться только исходя из определения рыночной стоимости объекта залога.

Например, на форуме ведущего оценочного портала Аppraiser.ru в числе прочих дискутировался следующий вопрос: «Банк при аккредитации оценочной компании требует включить в соответствующее соглашение положение о том, что оценщик обязуется возместить разницу между стоимостью залога, указанной в отчете об оценке, и суммой, фактически вырученной банком в процессе обращения взыскания на залог. Как быть в этой ситуации?».

С учетом приведенных в настоящей статье данных становится совершенно очевидно, что «фактор растроения» стоимости залога на «рыночную», «ликвидационную» и «справедливую» проявляется в этом случае в полную силу. Очевидно, что оценщик имеет в виду «рыночную» стоимость, банк говорит о «ликвидационной», а Положение № 254-П о «справедливой» стоимости.

В то же самое время, как свидетельствуют приведенные выше данные, оценщик (или банк самостоятельно) может блестяще и достоверно определить рыночную стоимость объекта залога, но продать его по соответствующей цене в сжатые сроки в реальности будет невозможно, и невозможно по объективным причинам, а не по причине вины оценщика (или сотрудника банка).

Этого, очевидно, не будет происходить при соблюдении следующих условий.

1. Ликвидационная стоимость должна получить полноправное и равное рыночной стоимости место в залоговой работе банков.

2. В Положении № 254-П необходимо определить термин справедливую стои-мость залога-вещи как стоимость, которая:

• эквивалентна «рыночной» при заключении и надлежащем исполнении кредитного договора;
• эквивалентна «ликвидационной» при возникновении обстоятельств, дающих основания для обращения взыскания на залог.

Можно также переформулировать условие минимального резервирования на возможные потери, исходя из требования «ликвидационная стоимость залога-вещи - не менее размера всех обязательств заемщика». Соответственно банки при этом должны будут писать соответствующие внутренние документы, формализующие алгоритм определения ликвидационной стоимости. Однако, по мнению авторов:

• во-первых, ничего, кроме пользы, это не принесет;
• во-вторых, исходная информация для этого приведена в данной статье и остается только творчески ее использовать;
• в-третьих, это позволит «отсекать» низколиквидные виды залогов уже на этапе рассмотрения кредитной заявки; возможна даже некая специализация работы банков с залогами, в отношении которых у них имеется полное представ-ление о том, как и каким образом их реализовывать, а не по принципу «берем все, лишь бы стоимость в два раза перекрывала размер задолженности»;
• в-четвертых, это позволит включать в договоры залога положения, регламентирующие цену реализации залога залогодержателем в добровольном порядке или банком при передаче объекта залогодержателю и т.п., что повысит степень осмотрительности залогодателя при заключении сделки залога.

Можно привести и другие аргументы в пользу этого.

И рыночная, и ликвидационная стоимости должны определяться на момент выдачи кредита, а затем - на регулярной основе, но не реже одного раза в квартал. Это, как минимум, позволит банку обоснованно требовать от заемщика предоставления дополнительного обеспечения по кредиту при критическом снижении ликвидационной стоимости залога.

В идеале следует внести соответствующие изменения в залоговое законодательство в части определения начальной стоимости торгов в случае судебного порядка обращения взыскания равной не рыночной стоимости, а ликвидационной - это обстоятельство, по мнению авторов, даст больший эффект, чем, например, обязательная регистрация залога движимого имущества.

Более того, с учетом этого ненавистный многим залог товаров в обороте как ликвидный по определению вид залогового обеспечения может предстать в качественно ином виде.

В самом деле, при адекватном анализе может оказаться, что проще и дешевле организовать качественный контроль за наличием и движением товаров в обороте, чем нести значительные убытки, связные с нереализацией, например, объектов складской и производственной недвижимости. 1 Замулина И. Новый закон о залоге снизит процентные ставки в среднем на 2–3% // РБК.Кредит. 12.07.2007.

2 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Приложение к письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26.

3 Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (вступает в силу с 1 февраля 2008 года).

4 Козырь Ю. Оценка ликвидационной стоимости, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610

5 Долгин С. Порядок (особенности) проведения оценки ликвидационной стоимости конкурсной массы, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Родин А. Методика оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2003. № 1.

9 Такой вид зависимости использован в работах Виктора и Валерия Галасюков. Аналогичный вид зависимости использован и Ю. Козырем в одной из трех рассмотренных им моделей.

10 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Методические рекомендации по оценке имущества и имущественных прав в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Галасюк Виктор В., Галасюк Валерий В. Способ учета эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Самуэльсон Пол. А., Нордхаус Вильям Д. Экономика. - Пер. с англ. - М.: Издательство «БИНОМ», 1997. С. 99–106.

13 Терентьев И. Метры переменных направлений. Спрос в загородной недвижимости смещается на экономкласс // Коммерсантъ. 02.03.2007. № 33. С. 20.

14 Родин А. Методика оценки ликвидационной стоимости // Вопросы оценки. 2003. № 1.

15 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге // Приложение к письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26.

16 Львова Т.С. Особенности юридического сопровождения при кредитовании под залог // Банковское кредитование. 2007. № 3. С. 77–78.

17 Методическое руководство по определению стоимости автомототранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления. РД 37.009.015-98 с изменениями № 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Ал-р А. Слуцкий
Славянский финансовый центр, президент, к.т.н.

Анат. А. Слуцкий
Славянский финансовый центр