Налоговый вычет 1 миллион. Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры

О том, что каждый налогоплательщик имеет право на налоговый вычет при приобретении или продаже квартиры, знают даже те, кто никогда в своей жизни сделок с недвижимостью не совершал.

При этом и продавцы, и покупатели жилья почти одинаково часто допускают ошибки при определении размера этой компенсации. О самых распространенных заблуждениях при определении размера налогового вычета рассказала налоговый консультант, директор компании «Аутсорсинг» Ольга Ботова.

Самые распространенные ошибки продавцов

Самое распространенное заблуждение продавцов в отношении налогового вычета состоит в том, что они уверены: если в течение одного года они продали одну квартиру и купили другую взамен по большей цене (то есть весь доход был вложен в покупку новой квартиры, и расходы в результате оказались больше полученного дохода от продажи), налог платить не придется. На самом деле для налоговых органов продажа квартиры и покупка новой — это два совершенно разных действия. Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно, только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку новой квартиры.

Например, в течение одного календарного года (одного налогового периода) была продана квартира за 2,5 миллиона рублей, купленная два года назад за 1,5 миллиона рублей, а взамен нее был приобретен новый объект за 3 миллиона рублей. Размер налога, который предстоит уплатить владельцу этой квартиры с продажи в данном случае (срок владения квартирой, купленной до 1 января 2016 года, составляет менее трех лет, поэтому при ее продаже владельцу придется заплатить налог), будет рассчитываться следующим образом: 2,5 миллиона рублей (доход, полученный при продаже) минус 1,5 миллиона (расходы на покупку этой квартиры), получается 1 миллион рублей — сумма, с которой продавцу предстоит платить налоги.

1 миллион рублей умножаем на 0,13 (13% — ставка налога на доход для физических лиц) и получаем 130 тысяч рублей — размер налога.

Если продавец ранее никогда не пользовался налоговым вычетом при покупке квартиры (2 миллиона рублей), он может уменьшить размер налога еще на 2 миллиона рублей. В таком случае при продаже квартиры из нашего примера налог платить ему не придется.

1 Продавцы недавно приватизированных квартир, до этого момента долгое время проживавшие в них, считают, что при продаже не должны будут платить налог. «Особенно часто такие ситуации возникают с пожилыми людьми, которые только что приватизировали квартиру, а затем сразу же ее продают, — поясняет Ольга Ботова. — Несмотря на то что жить в этой квартире по договору социального найма до этого они могли не один десяток лет, отсчет срока нахождения объекта в собственности начинается с момента приватизации, и если он составляет менее трех лет, такая продажа будет облагаться налогом».

2 Ряд продавцов, которые продают квартиры, находящиеся в собственности менее трех лет (для объектов, купленных после 1 января 2016 года, — пяти лет), знают про существование имущественного вычета в 1 миллион рублей, который можно применить при продаже квартиры, чтобы уменьшить размер налогооблагаемой базы, но не знают, что взамен него они могут уменьшить размер налогооблагаемой базы на сумму расходов, понесенных на покупку этой же квартиры. На практике же продавцы, чтобы уменьшить размер налога, могут выбирать тот из этих вычетов, который будет больше в их конкретной ситуации.

3 Часть продавцов считают: если они продают квартиру, которая была получена в дар, и в договоре на такой объект указана некая оценочная стоимость квартиры, они смогут уменьшить налоги на эту сумму. Однако для квартир, полученных по договору дарения, максимальный вычет, на который может быть уменьшена налогооблагаемая база, составляет 1 миллион рублей (поскольку у продавца не было расходов, связанных с приобретением этого объекта). И даже если в договоре дарения вы указывали 3 или 5 миллионов рублей, эта сумма не будет учитываться как расходы.

4 Другим распространенным заблуждением продавцов является то, что если продавец является пенсионером, то есть на данный момент уже не имеет собственного дохода, при продаже квартиры он может воспользоваться только вычетом в 1 миллион рублей или уменьшить размер налога на сумму расходов, понесенных ранее на покупку продаваемой квартиры. «Если пенсионеры продают квартиру и покупают другую квартиру взамен в течение одного календарного года, они имеют право на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму налогового вычета при покупке (2 миллиона рублей, при условии что ранее они никогда не пользовались этим имущественным налоговым вычетом). Если был доход, с которого можно удержать налог (доход, полученный при продаже квартиры), неработающий пенсионер (а также студент, ребенок) вправе уменьшать доход на этот вычет, чтобы не платить налог», — объясняет Ольга Ботова.

5 Многие продавцы твердо убеждены: если в договоре ранее было указано, что квартира была куплена за одну сумму, а в новом договоре купли-продажи также сказано, что она продана за те же деньги, налог им платить не придется. Ведь в этом случае ранее понесенные расходы равны доходам, полученным при реализации квартиры. На деле после вступления в силу с 1 января 2016 года изменений в законодательстве, связанных с налогообложением сделок с недвижимостью, в таком случае может возникнуть налог.

Если доход от продажи квартиры окажется меньше 70% кадастровой стоимости того же объекта, налоговый орган будет считать доход как 70% кадастровой стоимости проданного объекта. Например, налогоплательщик купил квартиру после 1 января 2016 года за 1,2 миллиона рублей и в этом же году продает ее за эти же 1,2 миллиона рублей. Размер подтвержденного дохода при ее продаже также составляет 1,2 миллиона рублей. Однако кадастровая стоимость этого объекта — 2 миллиона рублей. При определении суммы налога к уплате в этом случае налоговый орган будет использовать большую сумму, и вместо указанной в договоре цены в этом качестве будет применяться кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (70%).

2 миллиона, умноженные на 0,7 (сумма полученного при продаже дохода), минус 1,2 миллиона рублей (расходы на приобретение этой квартиры) дают в итоге 200 тысяч рублей (размер налогооблагаемой базы). Умножив это значение на 0,13, получим 26 тысяч рублей — размер налога, который предстоит заплатить продавцу этой квартиры.

Распространенные заблуждения покупателей

1 На практике достаточно распространены сделки между близкими родственниками, которые совершаются специально для получения имущественного налогового вычета при покупке (260 тысяч рублей при стоимости объекта 2 и более миллионов рублей). Между тем налоговый орган в таком случае откажет в выплате вычета. Согласно статье 105 Налогового кодекса РФ, имущественные вычеты не предоставляются, если сделка совершается взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми признаются супруги, родители, дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры. Другие родственники взаимозависимыми не считаются.

2 Самой распространенной ошибкой покупателей является то, что они соглашаются на указание в договоре в качестве суммы сделки 1 миллиона рублей.

«Учитывая, что срок, после которого собственнику при продаже не нужно платить налог на доход физических лиц, с 1 января 2016 года увеличен с трех лет до пяти (для объектов, купленных после этой даты), возрастает вероятность, что квартира может быть продана еще до окончания этого срока, в таком случае при ее реализации новому собственнику придется платить налог на доход. При этом цена, указанная в договоре на продажу квартиры, будет сравниваться с кадастровой стоимостью. Покупателю уже сейчас, на момент приобретения объекта, нужно учитывать эти обстоятельства», — рассказывает Ольга Ботова.

3 Многие покупатели считают: если квартира, в связи с покупкой которой возникло право на получение имущественного налогового вычета, была продана, то они утратили право на получение имущественного налогового вычета, связанного с ее приобретением (максимальная сумма: 13% с 2 миллионов рублей). На самом деле это не так. Если ранее квартира была приобретена, при этом у покупателя сохранились документы, подтверждающие понесенные на ее покупку расходы, он вправе получить вычет в связи с ее приобретением.

4 Если квартира куплена в совместную или в долевую собственность, то каждый покупатель имеет право на вычет до 2 миллионов рублей. На деле он имеет право на вычет пропорционально своей доле в собственности на этот объект.

Например, если два собственника приобрели объект в долевую собственность (у каждого одна вторая доли) за 3 миллиона рублей, каждый из них сможет получить налоговый вычет только в размере 13% с 1,5 миллиона рублей, несмотря на то что максимальная сумма налогового вычета — 2 миллиона рублей. В дальнейшем они смогут добрать не полученную сейчас сумму вычета при покупке других объектов.

«Увеличить сумму вычета в такой ситуации можно, воспользовавшись правом ребенка на получение налогового вычета, — советует Ольга Ботова. — Дело в том, что с 2014 года расходы на приобретение квартиры совместно с детьми расцениваются как семейные, поэтому любой из родителей может расходы по детским долям приписать себе, максимальная сумма получения вычета по одному налогоплательщику остается прежней — 2 миллиона рублей. Ребенок при этом в дальнейшем не теряет право на получение налогового вычета после достижения совершеннолетия».

Например, квартира была куплена за 4 миллиона рублей в совместную собственность родителей и двоих детей, каждый из них владеет 1/4 объекта, таким образом, каждому налогоплательщику положен вычет в размере 1 миллиона рублей (1/4 от 4 миллионов рублей — стоимости объекта). Родители при этом могут получить налоговый вычет за ребенка, таким образом размер налогового вычета для них увеличится до 2 миллионов рублей на каждого родителя.

5 Если ранее покупатель получал налоговый вычет, связанный с приобретением квартиры, он не имеет права на какие-то вычеты в дальнейшем. В том случае если он не получал вычет с суммы фактически уплаченных банку процентов по целевому кредиту, взятому на покупку жилья, он может заявить на получение этого вычета.

Начиная с 2014 года вычеты с расходов, понесенных при покупке квартиры (13% с 2 миллионов рублей), и налоговый вычет с уплаченных банку процентов по ипотеке (максимальная сумма: 13% с 3 миллионов рублей) могут быть разделены между разными объектами. Поэтому, если покупатель ранее получал вычет только по расходам на покупку квартиры, теперь по другому объекту он может заявить на получение вычета по фактически уплаченным процентам по кредиту.

Это только наиболее распространенные заблуждения продавцов и покупателей жилья, связанные с имущественным налоговым вычетом.

Минфин России разъяснил, что в случае, если предметом договора является продажа доли в праве собственности на квартиру, как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет предоставляется владельцу доли в сумме не более 1 млн руб. При этом сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13 % ().

Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со (для объектов недвижимого имущества, приобретенных до 1 января 2016 года – находившихся в собственности менее трех лет), не превышающем в целом 1 млн руб. ().

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям ().

Таким образом, в случае если предметом договора купли-продажи является квартира, находящаяся в общей долевой собственности нескольких лиц, сумма имущественного налогового вычета, установленного , распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям в праве собственности на данную квартиру. Для каждого владельца доли сумма не должна превышать 1 млн руб.

Более подробно о налоговых вычетах для физических лиц, условиях их предоставления и необходимых для оформления документах узнайте из нашего !

Добавим, что вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества ().

Ограничения большинства налоговых вычетов (за обучение, за лечение и т.д.) установлены лишь в рамках одного календарного года: каждый календарный год «лимит» сбрасывается, и вычет может быть получен снова. В отличие от них имущественный вычет при покупке жилья содержит более серьезные ограничения: законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни .

До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам (заключенным после вступления в силу нового закона). В связи с этим возникло множество вопросов: в каких случаях какие ограничения вычета применяются? Если воспользовался вычетом ранее, в каких случаях его можно «дополучить» при покупке нового жилья? Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее пользовался только вычетом на покупку жилья?

В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.

Обратите внимание: Ключевым фактором, от которого зависят ограничения имущественного вычета, является дата приобретения жилья, по которому Вы получаете (или хотите получить) вычет.
«Датой приобретения жилья» в рамках данной статьи следует считать:
- дату оформления права собственности на жилье согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи;
- дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года

Если Вы приобрели жилье до 2014 года и получили (или планируете получить) по нему имущественный вычет, то для Вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом даже, если Вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.

Пример: В 2008 году Левашов И.И. купил квартиру за 500 тыс. руб. и получил по ней налоговый вычет (вернул 65 тыс.руб. уплаченных налогов). При покупке квартиры в 2016 году Левашов И.И. не сможет воспользоваться вычетом еще раз, так как до 2014 года имущественный вычет предоставлялся только один раз по одному объекту жилья

Вычет по кредитным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому Вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку). Это связано с тем, что до 2014 года основной имущественный вычет и вычет по процентам не были разделены и составляли единый вид вычета (ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.).

Пример: В 2012 году Иванченко А.А. купил квартиру и получил по ней налоговый вычет. В 2013 году Иванченко купил еще одну квартиру в ипотеку и хотел получить вычет по кредитным процентам. В налоговой инспекции в вычете ему законно отказали, так как по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, основной вычет и вычет по процентам могли быть получены только по единому объекту жилья.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному после 2014 года

С 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Пример: В 2016 году Укладова Т.И. купила комнату за 500 тыс. руб. и получила имущественный вычет (вернула 65 тыс.руб.). В 2017 году она купила квартиру за 3 млн.руб. Укладова Т.И. сможет дополучить имущественный вычет по покупке квартиры в размере 1.5 млн. руб. (к возврату 195 тыс.руб.).

К вычету по кредитным процентам по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года, также стали применяться новые правила:

• вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
• максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.);
• в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья;

Пример: В 2016 году Панюков Е.И. купил квартиру стоимостью 8 млн.руб. Для покупки квартиры он оформил ипотеку на сумму 6 млн. руб. (по которой уплатит процентов на сумму 3,5 млн.руб.) Панюков Е.И. сможет получить основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 3 млн.руб. (к возврату - 390 тыс.руб.).

Пример: В 2014 году Епифанова Т.К. купила квартиру и получила имущественный вычет по расходам на покупку. В 2017 году она купила новую квартиру в ипотеку и сможет получить вычет по уплаченным кредитным процентам.

Пример: В 2014 году Черезов А.А. купил в ипотеку квартиру стоимостью 1 млн.руб. Черезов А.А. получил вычет по расходам на покупку и вычет по кредитным процентам. В 2017 году он приобрел другую квартиру стоимостью 3 млн.руб. (также с использованием кредитных средств). Черезов А.А. сможет дополучить вычет по расходам на покупку (так как воспользовался им не в полном объеме), но не сможет дополучить вычет по кредитным процентам, так как он предоставляется только по одному объекту жилья.

Можно ли дополучить вычет, если воспользовался им ранее по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года?

Как мы указали выше, согласно текущему Налоговому кодексу, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Однако, к сожалению, данное правило не применяется, если Вы воспользовались правом на вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года. В этом случае дополучить остаток вычета при покупке другого жилья не удастся. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года. Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что Вы воспользовались имущественным вычетом по "старым правилам": вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года). При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, Письмо ФНС России от 18.09.2013 №БС-4-11/16779@, Письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559).

Пример: В 2006 году Сидорчук Ф.М. купил квартиру стоимостью 500 000 рублей и получил с нее налоговый вычет (вернул подоходный налог в размере 65 тыс. руб.). В 2015 году Сидорчук Ф.М. купил новую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей и, прочитав об изменениях в законе, хотел дополучить остаток вычета в размере 1 500 тыс. рублей с новой покупки. В вычете по новой квартире Сидорчуку Ф.М. было отказано, так как он уже воспользовался вычетом по жилью, купленному до 2014 года.

Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

Часто складывается ситуация, что человек получил основной имущественный вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, но не пользовался вычетом по кредитным процентам. В этом случае возникает вопрос - а можно ли получить вычет по процентам при покупке нового объекта жилья? После изменений Налогового Кодекса 2014 года контролирующие органы долгое время не могли прийти к единой позиции: мнения были как положительные, так и отрицательные. Однако, Письмо ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666 поставило точку в этом вопросе и, к счастью, в пользу налогоплательщиков.

Согласно данному письму (обязательному для применения налоговыми органами), если Вы воспользовались своим правом основного имущественного вычета до 2014 года, то при покупке жилья в ипотеку после 1 января 2014 года Вы сможете получить вычет по кредитным процентам . Данную позицию подтверждает и Минфин России в своем письме от 27.04.2016 № 03-04-05/24331.

Пример: В 2013 году Щитов М.А. купил квартиру и получил основной имущественный вычет. В 2017 году он купил новую квартиру в ипотеку. Щитов М.А. может воспользоваться вычетом по уплаченным ипотечным процентам по новой квартире, несмотря на то, что он ранее получил основной вычет по другой квартире.

Пример: В 2012 году Диконов А.А. купил квартиру и получил имущественный вычет по расходам на ее покупку. В 2013 году он купил вторую квартиру в ипотеку и хотел получить по ней вычет по кредитным процентам. Однако, в вычете ему было отказано, так как получить отдельный вычет по кредитным процентам можно только по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года. Если в будущем Диконов А.А. купит новое жилье с использованием кредитных средств, то он сможет получить вычет по уплаченным процентам.

Пример: В 2013 году Зеленская Ю.В. купила квартиру в ипотеку и получила вычет по расходам на покупку и уплаченным кредитным процентам. В 2017 году она приобрела новую квартиру в ипотеку. Так как правом имущественного вычета (основным и по процентам) Зеленская Ю.В. воспользовалась по квартире, приобретенной до 1 января 2014 года, получить вычет еще раз (как основной, так и по процентам) она не сможет.

Получение вычета до 1 января 2001 года не учитывается

В заключении статьи отметим, что до 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если Вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом Вы не пользовались . При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) Вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

Пример: В 1998 году Клестова Я.Ф. купила квартиру. В 1999 и 2000 годах она подавала в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ и полностью получила имущественный вычет. В 2013 года Клестова Я.Ф. вновь купила квартиру. Так как она полностью получила вычет до 1 января 2001 года, при покупке квартиры в 2013 году она сможет воспользоваться имущественным вычетом еще раз (по правилам ст. 220 НК РФ).

Пример: В 1999 году Ежов Н.Н. купил квартиру. В 2000, 2001, 2002 и 2003 году он обращаться в налоговую инспекцию за получением имущественного вычета. В 2017 году Ежов Н.Н. купил вторую квартиру. Так как часть выплат по вычету осуществлялась после 1 января 2001 года, получить имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2017 году, Ежов Н.Н. не сможет.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 170 300 руб.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

4 Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган - в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»

Налоговый вычет - весьма распространенный в деятельности государства инструмент, льгота, направленная на побуждение граждан к той или иной деятельности, выгодной для общества. Представляет собой сумму (в денежном выражении), на которую уменьшается налогооблагаемая база. В Российской Федерации существует 5 видов налоговых вычетов по НДФЛ:

• стандартный (ст.218 НК);
• социальный (ст.219 НК);
• инвестиционный (ст.219 НК);
• имущественный (ст.220 НК);
• профессиональный (ст.221 НК)

Предоставление имущественного налогового вычета направлено на развитие в РФ рынка недвижимости, на побуждение граждан самостоятельно обеспечить себя жильем путем предоставления различных преференций.

Разберем подробнее этот вид вычета: кому он предоставляется, в каком размере и как часто.

В этой статье

Для кого предназначается

Любой налоговый вычет (имущественный - не исключение) может быть предоставлен только налогоплательщикам, то есть физическим лицам, которые платят НДФЛ. Человек может приобрести право на него, если он официально трудоустроен и получает «белую» зарплату, с которой работодатель исправно отчисляет 13% в доход государства.

Такое право, согласно 220-й статье, появляется у налогоплательщика в следующих случаях:

1. При продаже имущества в течение минимального предельного срока владения (данный срок, для разных случаев, составляет 3 или 5 лет) - налогоплательщик обязан уплатить налог на возникший доход. Размер вычета составляет 1 000 000 рублей при продаже жилой недвижимости (и участков под ИЖС), 250 000 рублей при реализации иной недвижимости.
   При продаже иного имущества (например автомобиля) со сроком владения менее 3 лет, вычет составляет 250 000 рублей.
2. При изъятии земельного участка и (или) объекта недвижимости под государственные/муниципальные нужды. Предоставляется в размере выкупной стоимости.
3. На покупку/строительство жилья, приобретение земельных участков под ИЖС. Предельный размер - 2 000 000 (два миллиона) рублей.
4. На погашение процентов по ипотеке (займам, взятым на приобретение/строительство жилья, земельных участков под ИЖС). Максимальный размер - 3 000 000 рублей.

Как часто можно использовать

Рассмотрим возможности использования по каждому из перечисленных выше случаев.

Вычет при продаже имущества

Его налогоплательщик имеет право использовать столько раз, сколько он проведет сделок по реализации имущества. Но не чаще 1 раза в год (единожды за налоговый период).

То есть можно хоть каждый год продавать ранее приобретенные квартиры (по которым не прошел минимальный срок владения) и использовать вычет для уменьшения налоговых платежей. Правда, применительно к жилой недвижимости в крупных городах использование имущественного вычета, размер которого всего один миллион рублей, кардинально проблему больших налогов не решает. Проще бывает подождать несколько лет, особенно в случаях, когда недвижимость получена по наследству или договору дарения, и освободиться от уплаты налога.

Минимальный срок владения недвижимым имуществом, после которого не надо платить налог при продаже, составляет 3 или 5 лет.

3 года для тех, кто стал собственником жилья до 01.01.2016 или получил его:

• от членов семьи или близких родственников по наследству или в дар;
• по договору ренты;
• по итогам приватизации.

5 лет для всех остальных.

Началом исчисления срока в 3 или 5 лет является дата выдачи свидетельства о регистрации права собственности. В случае когда недвижимость досталась по наследству - со дня смерти наследодателя. НК РФ дает право субъектам РФ самостоятельно принимать законы, уменьшающие предельный срок вплоть до нуля.

Вычет при изъятии имущества на госнужды

Поскольку инициатором лишения имущества является государство (которому надо строить дорогу, например) оно компенсирует владельцу потери в денежном или натуральном выражении. Компенсация расценивается как доход, облагаемый налогом. В связи с этим государство предоставляет налогоплательщику право на использование налогового вычета в размере компенсации. При этом сумма налога к уплате равна нулю. То есть интересы бывшего собственника не страдают.

Но чтобы налогоплательщика не оштрафовали, ему в срок до 30 апреля (в следующем году после того, в котором была получена компенсация) надо подать в ИФНС декларацию. Необходимо помнить об этом. Иначе может возникнуть ситуация, когда налоговая самостоятельно начислит вам налоги, которые вы якобы обязаны уплатить. Поскольку информация (из Госреестра) о том, что имущество из вашей собственности вышло, в налоговом органе будет, а сведений о том, что вам полагается налоговая льгота - нет. В итоге, конечно, разберутся, но нервотрепка обеспечена.

Вычет на покупку/строительство

Согласно, изменениям в НК, вступившим в силу с 01.01.14, предоставляется на один или несколько объектов недвижимости в размере фактически осуществленных затрат, но не превышающих 2 000 000 (двух миллионов) рублей. На данное время это «предельный размер налогового вычета» по этому случаю.

Если налогоплательщик воспользовался только частью налогового вычета (стоимость приобретенного имущества составила менее 2 млн), остаток может быть использован при применении льготы в дальнейшем на новую покупку или строительство жилья. Но предельный размер останется тем, что действовал в налоговом периоде, когда право на него использовалось в первый раз. Это условие специально обозначено в законе. Связано с тем, что предельный размер может меняться, частности до 2008 г. его величина составляла 1 000 000 рублей.

Пример. Терентьев О. Е. 15 января 2014 г. приобрел в собственность квартиру стоимостью 1.3 млн рублей. Оформил на ее приобретение налоговый вычет и получил возврат НДФЛ в размере 1 300 000х13%=169 000 рублей. В 2016 году он приобрел загородный дом стоимостью 900 тысяч рублей, и снова воспользовался налоговой льготой уже в размере 700 тысяч (2 000 000 р. – 1 300 000 р.), получив возврат налога в сумме 700 000х13%=91 000 рублей. Если бы он оформил сделку по покупке квартиры на месяц раньше, возврат по дому получить бы не удалось.

То есть применительно к данному случаю можно сказать, что налоговый вычет может быть представлен столько раз, во сколько приобретаемое/строящееся жилье дешевле двух миллионов рублей (на данный момент).

Важно. До 01.01.2014 г. действовали иные правила: налоговый вычет можно было использовать только на один объект недвижимости. Недоиспользованные средства налоговой льготы «сгорали».

Пример. Иваненко А. В. приобрел в 2013 году назад земельный участок с домом за 1 400 000 р. Согласно действовавшему на тот момент законодательству он имел право воспользоваться вычетом в размере фактически понесенных затрат, а именно 1.4 млн рублей (из 2 млн максимально возможных). 600 тысяч налоговой льготы остались «неосвоенными». Приобретая в будущем (после 01.01.14) другое жилье, он уже не сможет воспользоваться этой суммой для возврата НДФЛ. В итоге, Иваненко не дополучит от государства весьма крупную сумму — 78 тысяч рублей (600 000х13%=78 000).

Вычет на погашение процентов по ипотеке

Предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости - это отдельно оговорено в законе. В текущей редакции закона его предельный размер ограничен суммой в 3 миллиона рублей (до 2014 г ограничения не было). Возврат налога по вычету с процентов начинается после полной уплаты основного долга (после «освоения» 2 миллионов).

Вычет на погашение процентов может быть оформлен и в том случае, если право на льготу уже было использовано ранее при покупке недвижимости до 01.01.2014, а новый объект с использованием ипотеки приобретен налогоплательщиком после этой даты. Поскольку в законе данный вопрос не был прописан подробно, во избежание двойственной трактовки Минфином 14.05.2015г было выпущено письмо №03-04-07/27582 с разъяснениями.

Пример. Игнатиков М. О. в 2012 году приобрел квартиру и оформил основной имущественный вычет (2 миллиона рублей). В 2017 году он купил еще одну квартиру, с использованием ипотечного кредита. Налогоплательщик Игнатиков М. О. обладает правом получить налоговую льготу на погашение процентов (в размере 3 миллиона рублей) по новому объекту.

То есть применительно к данному вычету можно сказать: предоставляется только один раз, но не обязательно совместно с льготой на покупку/строительство.

В заключение

Ранее, до 01.01.2001 г., вычет при покупке жилья предоставлялся налогоплательщикам на основании «Закона о подоходном налоге с физических лиц ». Лица, которые успели воспользоваться имущественным вычетом и получить все выплаты до 01.01.2001 г. имеют право на получение вычета по ныне действующему законодательству (НК РФ). Данный факт подтверждает Минфин (п.№03-04-05/5889 от 13.12.14 г.). Так что можно воспользоваться льготой еще раз.

Пример. Федоров В. Н. в январе 1998 г. стал владельцем однокомнатной квартиры. В 1999-2000 гг. он направлял в ИФНС декларации и целиком использовал полагающийся ему налоговый вычет. В 2010 он снова купил квартиру и снова его оформил, но уже по правилам ст.220 НК РФ. Если Федоров не успел полностью использовать свой первый вычет до 01.01.2001 г. (например, хоть один платеж попал на 2001 г.), то ему будет отказано в предоставлении нового.